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頭金0円で投資マンションを買ったサラリーマンの末路

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頭金0円で投資マンションを買ったサラリーマンの末路

 

サラリーマンや公務員の勤めで安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。

 

これにはワケがある。

 

 

売る側は定職についている、しかも年収4、5百万円ぐらいの安定した収入がある人はローンも貸し易い。独身者であればなおさらだ。

 

過少の自己資金、もしくは頭金0円でも投資マンションが買えるので、不動産業者はそこに目をつけている。

 

電話勧誘を受けて「年金や生命保険の代わりになるから」と営業マンに勧められて、購入には頭金は数十万円でいいと言われ、ついつい契約してしまう。

 

■頭金0円で投資マンションを購入??

 

頭金が0円でも上手くいっている人はいるが、運用が思惑と乖離しはじめると、かなり早い段階での退場を余儀なくされるはず。つまり、「破産や債務整理の道を歩くしかない」ということ。

 

 毎月4万円だった持ち出しが5万円、6万円になり、それが払えないとまず「督促」が来る。

 

それでも「払えない」となると物件が競売にかけられてしまう。そこで、競売を回避するには「任意売却」という方法をとり、ローン会社に「もうお手上げです」とギブアップして、競売にかけられる前に買手を探し、債務を終わりにしてもらう方法がある。

 

ただ、任意売却や債務整理をしてしまうとしばらくクレジットカードを作ったり、ローンを借りたりすることができなくなるのは認識しておくべきだろう。要は、自己破産と同じというわけだ。

 

しかし、借金を最終的に終わらせるにはこの方法しかない。実はこうしたケース、急増している。

しかも、20代から30代の若い人に多くなってきている。

 

 不動産会社はよく「頭金がないほうがレバレッジが効いていいですよ」と言ったりするが、それはプロの投資家だからできること。

ローンの金利が低いからこそお金を借りて利益を増やす反面、その分と同様の損失が起きる可能性があるという仕組みを理解している人たちだから。

 

レバレッジは資産の価格や流動性が著しく低下すると破たんするリスクが高くなる恐れがある。特に、不動産は物件によって流動性、つまり売れないリスクもあり、また、価格も下落する場合が大半だから破たんリスクが元から高いといえる。だから、少し知識があるくらいのサラリーマンでは到底、無理な話というわけだ。

 

レバレッジを使うということは「借りたカネで資産を買う」ということ。これは高いリターンを生む要因として注目されてきたが、借りたカネで買った不動産が借りたカネを上回る資産に代わるのはごく僅かであることは知っておくべきである。

 

 資金が潤沢にある人にとっては、レバレッジを効かせた不動産投資がいい場合もある。それは何かあっても払える余裕、つまり余剰資金がある人だけができること。

 

彼らは投資先が不動産だけではなく、現金、債券や株式など、リスク分散しているからこそ借りても儲かるわけ。金利が低いからあえてローンで借りて購入し、早期に利益を確定させてローンを完済してしまう、あるいは早期売却で手仕舞いする。

 

お金があるが、金利が低いからあえてローンを利用するプロの投資家と、単に自己資金がないからフルローンで投資物件を購入するサラリーマンが同じ土俵で勝負しても勝ち目はないと言える。

 

 

たとえば、私のところに相談に来た方では20代後半で共働き。お子さんはなく、貯金が250万円で年収500万円。残債のトータルが不動産投資分だけで6,500万円、などと聞くと思わず目眩がします。

 

金利が低いうちはまだいいとして、将来、修繕積立金の値上がりが発生したり、修繕金が不足した場合に捻出するのは無理でしょう。

 

不動産の投資物件を購入するために自分の将来を担保に差し出す必要があるのか、よく考えてみるべきだ。

 

■30年ローンを組んでいる間はずっと持ち出し

最近の投資マンションを買ってしまったサラリーマン。

例えば、1戸当たりが2,600万円はあたりまえ。

家賃はサブリースで8万円程度。

新築だが絶対に収支は合わない。

ローンを組んで購入してもローン返済中は全く儲からない。

つまり、ずっと赤字という訳だ。

 

家賃はサブリースで市況より安価な賃料収入でどうして儲かるのか?

マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税を差し引けば完全に赤字。

 

もっと面倒なことはサブリース契約が5年とか10年という期間で契約している場合が多い。

 

こうした場合、売却の際にはこのサブリース契約が解約できない場合があり、売りたくても売れないケースが出ている。

新規購入者にとってはサブリースが必要ない場合もある。

 

セミプロなどは賃料収入をより多く手に入れるので、サブリースは足かせになる。

それが、解約できないとなれば購入物件の対象にはならない。

こうした業者事情もよくわからないまま物件を買ってしまうと、ローンを完済しないかぎり赤字ということもある。

このように、投資マンションを買ったサラリーマンの末路は不透明なものだ。

 

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