土地を購入したり、相続したりするときには何を目安にすればいいのか。

公示地価、基準地価、路線価、市場価格・・・。同じ土地でもさまざまな値段の付け方がある。

国と都道府県は毎年１回、それぞれ土地の価格を調べて公表している。

国土交通省が１月１日時点の価格を調べる「公示地価」（３月公表）と、都道府県が７月１日時点の価格を調べる「基準地価」（都道府県地価調査、９月公表）。

公示地価と基準地価はいずれも一般の土地取引価格の指標とされ、売り手にも買い手にも特別な事情がなく、需要と供給だけで地価が決まるとしたら、いくらになるかという意味で、道路建設など公共用地の買収の際に使われる。

どちらも調査対象となる「標準地（基準地）」の市場価格をまず調べ、それをもとに専門家が鑑定・調整して地価を求める。調査対象は地域でよくある条件の家やビルなどで、ほぼ前年の調査ポイントを継続して調べるので、上がったか下がったかわかりやすい。

相続税などの基準になる地価は「路線価」といい、国税庁が毎年調べて公表している。

路線価を決める根拠の一つが公示地価で、公示地価の８割程度の水準になる。路線価は道路に面する土地の値段を面積当たりで示す。土地の形や向きなどによって調整して求める。

土地を持つ人が毎年払う固定資産税を求める「固定資産税評価額」（市町村などが調査）は、公示地価の７割程度の水準。評価額の見直しは原則３年に１回、今年（2012年）は見直しの年。

これらの公的な地価はもともと市場価格がベースになっている。では、市場価格はどのように決まるのか。

「近所の土地がいくらで売れたか調べ、類推して求める」という方法」（取引事例比較法）や、「貸したらどれくらいの賃料を取れるかをかえ、不動産運用の利回りから計算する方法」（収益還元法）。収益還元法は都市部など住宅やオフィスビルを貸して利益が出やすい地域で使われる

公示地価の調査地点だからといって公示地価で売られるわけではない。

駅からの距離や土地の形、日当たり、高低差、接する道路の幅など、全く同じ条件の土地は二つとない。早く売りたければ安くなることもあるし、高くてもどうしても買いたい人もいるかもしれない。

多くの人が同じ銘柄を売買する株式と異なり、１つの土地を買えるのは１組の買い手に限られ、一対一の交渉で価格が決まる。同じ土地が二つとないからこそ、いくつかの種類がある地価が売買交渉で目途となる。売り手が公示地価から考えると１億円で売れると主張すると、買い手は収益還元法では8千万円と主張するかもしれない。売り手も買い手も納得できる価格を探るために、さまざまな地価の求め方がある。上下10～20％くらいの幅をもって、だいたいこれくらいということになる。