変動金利はまだ上がらないと思っていません？？

巷では徐々に金利上昇が起きるとざわついている。とくに、住宅ローンの固定金利の上昇が目立っているのはマスコミの報道でもわかる。

ただ、変動金利はまだ上がらないと言われているが、変動金利を採用している投資用のローン金利は、実は徐々に上がっている。

この時期、投資家は確定申告をするわけだが、不動産投資の場合、物件購入の際に利用したローンの金利は経費として算入できる。

ある相談者から現状の不動産投資の良し悪しを見てほしいと依頼があった。

その方の資料の中に金融機関から送られて来るローンの償還表があり、よく見ると、昨年の後半から0.1％程度金利が上がっている。

毎月の返済額が変わらないために、ご本人はなかなか気づき難いのだが、元金と利息の按分を見ると利息合計は令和3年分よりも令和4年分の方が高くなっていた。

そのため、毎月の返済内訳では元金の減りが進まないことがわかる。この状況は毎月同じ返済額を払っていても元金の返済には回らず利息ばかり払っていることになる。

いっこうに元金が減らない現象が続くと、いざ売却したいと思ってもローンの元金が減っていないためローン残債額が市況値を上回る可能性が非常に高くなっている。

また、事例の返済実績表を見ると7月から金利は0.1％上昇している。そのため、7月以降の返済実績は利息の方が6月までの実績よりも高く、元金が減らないという事態が起きる。

（この事例では当初の借入金は1,620万円で35年返済の内容。）

いくら利息分を経費算入できるとはいえ、元金が減らないとなれば話は変わってくる。

さらに今年の1月からは金利上昇が進み年1.95％に変更されている。つまり、１年前が1.7％⇒今年1.95％で0.25％もの金利が上昇しているのである。

借入金が大きければ大きいほど影響は大きく、変動金利のデメリットが出始めている。

下記の表は金利が1.95％になった今年の返済予定である。

この表で①の欄は昨年の半年間の小計としているが、②の今年の6月までの返済予定では利息分が半年前より14,273円高くなっている。この数値を年間で換算すれば28,564円も利息が増える計算である。

仮に、借入金が2倍の3,240万円であれば年間利息分の増加も2倍の約６万円近くなるし、3倍の借入金であれば約85,000円もの増加となる。

このように、たかだか0.25％の金利上昇でもその負担額は大きくなりローン残債額が減少しないという状況に陥ってしまう。

収支がさほどよくない物件でこうした金利上昇が起きると赤字幅は大きくなり、物件を維持するにも面倒なことになりうる。

確定申告時期だからことわかる金利上昇。

早めに売却するなどの手をそろそろ考える時期でもある。