コロナ禍でも投資マンションにカモられた相談は絶えない

＜Question＞

投資マンションを勧められるがままに買ってしまいました。

現在、3戸所有しています。

どれも新築の物件で買った金額も高かった気がします。

今後、売却も含めた運用方法などを教えてください。

＜Answer＞

保有物件はすべて新築で購入されたのですね。

すべての借入金の合計は7,730万円で、毎月約２８万円前後の返済額があるかと思われます。

で、家賃収入が３件合計で約２６万円程度、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税の合計で月平均約2万円程度かかる感じでしょうか。

となれば、毎月の収支は26万円―28万円―2万円＝−４万円で年間約50万円の持ち出し金がありそうです。

また、年齢的には所得税の還付金が概ね10万円程度と推察すると、毎年40万円程度は持ち出ししている勘定になりそうです。

こうした赤字はローン返済が完了するまで継続しますので、5年保有で累積200万円、10年保有で400万円の累積赤字になります。

仮に30年保有した場合、その累積赤字は約1,200万円になります。

つまり、投資マンションが年金替わりになるまでには、少なくとも約1,200万円の持ち出し金があるということになります。

これでは、普通に貯金していた方がよほどマシであるということが理解できるかと思います。

また、ローン完済までの間にマンションの専有部の修繕や管理費や修繕積立金の上昇、ローンの金利上昇などのリスクがあり、そうした点を加味すると赤字幅はそれ以上になるものです。

したがって、ある時期には損切りしてでも売却しておいた方がいいかという判断になります。

売り元の不動産投資会社は10年ぐらい保有していた方がいいと言うかもしれませんが、コロナの影響で今後、職住近接の住まい需要が減れば都心に住む必要性が薄らぎます。

そうなると、こうした賃貸需要は今後、変化する可能性が高くなります。

仮に、そうしたことが職住近接の不要が普及し始めると、借り手も減少するので、高い家賃では貸せなくなります。

また、投資目的でマンションを買うという需要も儲からないとわかれば、その需要もなくなります。

そうなると、マンション保有者はいち早く不動産をお金に換えたいということになります。

そのときには、大半の所有者がそう思うので、売り物件が市場に溢れてしまい相当安価にしないと物件は売れなくなります。

最悪のシナリオはこうした流れになるでしょう。

従って、早期に対策は練り、１つでも保有物件を売却して減らしておく必要があるかと感じます。

加えて、巷では、これから先、しばらくはコロナ禍の状況が想定され、多くの企業は今現在の給与水準は維持できないと言われております。

そこで、給与の収入減が起きてしまうと、ご自身のような投資マンション維持のための持ち出し金は非常に重たくなるでしょう。

詳しくは、保有物件の詳細がわからないとなんとも言えませんが、売却することを前提にして、例えば、サブリース契約を解約して賃料収入を上げるなど、ご自身の身を守る方策は今後、考えておくべきでしょう。

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