寺岡 孝(お金と住まいの専門家)- コラム「【自己破産の可能性も??】コロナショックで起こるサブリース賃料の停止?!」 - 専門家プロファイル

寺岡 孝
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寺岡 孝

テラオカ タカシ
( 東京都 / お金と住まいの専門家 )
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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【自己破産の可能性も??】コロナショックで起こるサブリース賃料の停止?!

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2020-04-01 11:00

ご承知の通り、世間を騒がせているコロナショックだが、株価と同様に不動産投資の世界でも多大な損失の可能性が出てきた。

 

それは、コロナによる不動産投資業者の倒産でサブリースの賃料が入ってこない・・・

最悪のシナリオが自己破産になるという話だ。

 

数年前、シェアハウスによる不動産投資を勧めていた「かぼちゃの馬車」を展開していたスマートライフがサブリース賃料の支払いを停止した。

いわゆるスルガショック。

オーナーにとっては大変なことで、毎月のローン返済の原資を絶たれてしまったわけだ。

 

シェアハウスは簡単に言えば、単に寝る部屋だけ独立して、トイレや洗面、浴室やキッチンは共有というもの。

いわゆるワンルームの賃貸マンションとは異なり、入居者が相場の賃料よりも安価で入居できるというメリットやTVドラマのように出会いを求める場所など、ここ最近のブームにはなっていた。

 

そこに、不動産投資会社が目をつけて、1棟モノのシェアハウスを建築して入居者を募るというスキームを考え出した。

こうした物件を購入してしまうと、建物の間取りから他の転用が難しい。

 

となれば、一般的な賃貸アパートの方がまだ出口が取りやすいと言えるかもしれないが、サブリース契約が付随している不動産投資物件はこの類と同様といえる。

 

シェアハウスは短期の賃貸として考えるもので、1年前後で入退室を繰り返す可能性が高いのだが、関西方面の慣習では賃貸マンションでも賃貸借契約期間は1年という場合が多い。

 

そうなると、安定した賃料を確保するには難しい現実がある。

 

そこで、不動産投資会社はサブリースを上手く使って、さも入居者がいなくても家賃保証しますという話で、購入者を安心させる。

つまり、サブリース契約は物件を買わせるためのツールに過ぎない。

とにかく、物件を買ってもらうことが先決で、その後ことは関知しないわけだ。

 

例えば、不動産投資の世界でよくありがちな話だが、ある銀行の担保評価は他行と比べ、抜群に評価が高い。市況で2000万もしない区分マンションが2500万円まで融資するという審査基準がある。

そのため、安い物件を仕入れ、ローン付けの評価が高い銀行に融資を願い、業者はこの評価額で物件を売るということになる。

先ほどの事例のように、1回の売買で500万円も抜ければ不動産投資会社は儲かる。

 

結果として、物件は市況と乖離しており、サブリース付きだからと安心させられた購入者は高値掴みをする結果になる。

 

そんな裏側を知らずに、市況より高値で物件をつかまされると、万が一、サブリース会社が倒産というような不測な事態になると最悪は自己破産になりかねない。

 

サブリースのデメリットは、契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりする点だ。

かぼちゃの馬車はまさにこれである。

 

もし、こうしたサブリース契約付きの不動産投資物件を買ってしまったらどうしたらいいのだろか?

 

即、売却ができればいいが、高値掴みの物件ではローン残債を上回る金額で売れる可能性は低いだろう。

 

早めに専門家に相談して、最悪のシナリオにならないように対処することが必要である。

 

 

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