■マンション購入の「買い時」はいつなのか？

マンションに限らず、住宅購入を検討している方は気になるポイント。

本当に今は買い時なのか？

このところのマンション契約率は７０％前後で売れ行きは好調。

最近では、新宿区の利便性の高い場所でのマンション売り出しが始まる。

その戸数は１０００戸以上。

タワーマンションは１棟建つと概ね５００～１０００戸。

そんな戸数のマンションがこのところ売り出しし始めた。

たとえば、武蔵小杉。

数年前からタワーの乱立が目立つ。

駅周辺の再開発地域には１棟で１０００戸というもの。

東横線と横須賀線の間にはいったいどのくらいの世帯があるのか？

その反対側にはなかなか開発も進まなかったが、南武線沿いあたりにもタワーが建つようだ。

その戸数、４５０。

■需給バランスの悪化が値崩れを起こす？？

それにしても、これだけ新築のマンションを買う人はいるのか？

都内であれば５０００万円程度はするが、収入もそれなりにないと購入はできない。

前述の武蔵小杉。

あまりの供給に今後の価格はどうか疑問である。

購入時期がほぼ同時期であれば、次の買い替え時期も同じ。

そうなれば、売り出し物件がマーケットにあふれる。

同じマンションの売り出し物件が５，６戸出ると最終的は価格競争になる。

とても希望値では売れないことになる。

まして、購入時にフルローンで購入しているとローン残債の方が売値を上回る。

そうなると売るに売れない。

■バブル期と同じ現象が起きている？？

バブル期には人気エリアの物件は飛ぶように売れた。

たとえば、二子玉川。

この駅周辺では価格が高騰。

物件も少なく、出ると売れる。

そのため、不動産デべは隣接駅の開発を進める。

当然、土地の仕入れ値も安く、利益を出しやすい物件を確保できる。

そんなことから二子新地がその勢いで開発された。

その後にバブルは崩壊。

結果はご承知の通りだ。

で、またも同じような現象。

最寄駅は二子新地だが、利用駅は二子玉川。

価格はやや高めだ。

こうした現象は各地に起きる。

数年前までは坪４０万の土地は４、５倍なんてあたりまえだった。

■今は本当に買い時か？？

先日、船橋の大規模開発されたマンションのモデルルームを見学した。

ここはＪＲ船橋駅には遠い。

最寄は東武野田線の新船橋駅になる。

戸数は１０００戸以上。

開発地には大型スーパーもあり生活には便利な面もある。

しかしながら、最寄駅はメインの駅ではない。

マンションの間取りも概ね決まったパターンで選択の幅はない。

そのため、販売員も「間取りはほぼ同じ、買える価格はいくらか？」

と言ってきた。

価格は周辺物件よりも安めだ。

ただ、外装周りはそれなりと感じる。

共用の廊下やバルコニーの腰壁にはアルミフェンスやガラス。

ＲＣ作りのものでなければ手間はかからずコストは抑えることが可能。

売り手は買いやすい価格を設定するため、仕様関係は落としている。

価格は安いのではなく、建物に見合った価格でそれなりとみるべきだ。

購入後、３５年ものローンを返済していくのだが、ここに何年住むか？

そう考えると、疑問はのこる。

マンションは住み換えを繰り返す場合が多い。

１０年程度住み、家族のライフサイクルの変化に合わせて買い替え。

これは、マンション自体の間取りがライフサイクルに合わせにくいことを意味する。

消費増税にともなう経過措置は、平成２６年４月１日以降の住宅でも、

月末までの契約であれば５％での購入が可能である。

「本当に買い時か？」は、ご自身にとっての買い時を見極める必要がある。

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