寺岡 孝
テラオカ タカシグループ
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マンション投資にサラリーマンは向かない??【その6】
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これまで、多くのサラリーマンやウーマンの方からマンション投資の相談を受ける。
多くの方は、「所有していれば簡単に収入を得られる」
というセールストークを鵜呑みにして購入している。
しかしながら、現実はそうではない。
マンション投資を勧める会社のパンフを見るとこう書いてある。
ローンの返済は家賃収入で支払えるから家計を新たに圧迫しない。
*そんなことはことはない。
殆どのローンは利率の高い変動金利。
必ず家計から持ち出ししていくので、これはウソに近い。
家賃の大幅な下落はない。
*そんなことはない。
少子化で需要が減るのは間違えない。
古くなれば賃料は下がる。
家賃保証で安心して運用。
*そんなことはない。
空室リスクを回避する手法だが、実質賃料は減る。
入居率が悪くなれば、当然、賃料は見直し。
35年も同じ家賃ではない。
修繕コストはかからない。
*そんなことはない。
オーナーが負担するものは数十年に1度というが、
設備などが壊れたらオーナー負担。
古くなればかかる。
管理に手間はかからない。
*そんなことはない。
管理委託には費用がかかる。
これをすると収入が目減りするし、収益が上がらない。
手間をかけないと収入は増えない。
このほかにもまだあるが、キリがないのでやめる。
こうして手に入れたマンション。
しかし、35年の全額ローンでは絶対に収益はあがらない。
それでも、35年後の収入を期待している方もいる。
35年後のマンションはどうなっているか?
想像が出来ない。
近年、旧住都公団の団地が建替えられている。
概ね築45年前後で取り壊し。
コンクリートの劣化や設備の劣化で修繕には限界がある。
そうなると、建替えということになる。
先ほどのパンフには建物の寿命は、何と「90年維持」なんて書いてある。
あり得ないことはないが…
仮に、35年間ローン返済し終えても、10年程度しか建物が
持たないとなれば収益も少ない。
しかも、このころになれば賃料も今の半額ぐらいかもしれない。
こうした話は不動産に係るものであれば、このパンフの内容はおかしいと気づく。
また、収益を上げるためにはプロでないと難しい。
賃料や金利の交渉など収益改善には必要不可欠だ。
ただ、この収益改善はそう簡単にはいかない。
なにせ全額ローンでの購入が改善の足かせになっている。
マンション投資などは儲かるように見せかけている。
だから、購入後にとんでもないことになる。
複数戸を持っている人は早期に何らの策を講じないと
最悪は自己破産することになるだろう。
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