契約の目的が達成できない場合の取り扱い

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的解釈等については、弁護士、司法書士等の専門家へご相談下さい。

今回、仮に建築確認が取得できない土地であるならば、疵担保責任により、
契約を解除して違約金の請求をすることは可能だと思います。

土地売買契約書の確認が必要ですが、基本的には、
「瑕疵によって目的が達成できない場合、契約を解除することができる」旨の
記述になっていると思われます。
また、売主が業者なので、瑕疵担保責任の期間は2年だと思います。

今回は、新築を建築する目的で土地を購入しているので、
県条例に合わず建築確認が取得できないのであれば
目的を達成することができません。

契約解除を希望するのであれば、売主の業者に内容証明で
「現状で建築確認が取得できないので解約をしたい」旨を
通知してください。
現状、当初の予定通りの計画では建築確認が取れないので、
売主および仲介業者に責任があります。
契約書の内容によりますが、
相当の期間を定めて催告をした上で債務が履行されない場合、
契約を解除して違約金の請求になると思います。

仮に、43条但し書き道路の許可が得られれば、建築が可能となります。
建築可能であれば、契約の目的を達成することができるので、
売主の主張している契約内容の変更になると思います。

これ以上の解釈は弁護士等の案件となりますが、
内容変更(接道の取り方)になったものの建築ができるのであれば、
一応目的が達成できるので、違約解除まではできないと思われます。
一般的には、話し合いで契約内容変更によって発生した費用
(賃貸の更新料、引越費用の差額、手間代等々)を実費で
負担してもらう形になるのではと思います。

詳細は弁護士等の専門家へご相談下さい。
少しでもお役に立てれば幸いです。