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閲覧数順 2017年08月21日更新

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マイナス金利で500万円得する方法

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くらしを守るマネー管理術 FP森本直人は、こう考える

銀行で住宅ローン相談の申込みが急増しているようです。

マイナス金利の導入による住宅ローンの借り換えメリットは、
テレビ等でも盛んに紹介されていますので、本格的に借り換えを考えてみよう、
あるいは、とりあえず無料で話を聞いてみよう、
という人が増えているのかもしれません。

そこで今回、住宅ローンの借り換えでどのくらいメリットが出そうか
具体的に試算してみます。


・35歳のシナリオ

現在35歳で、5年前に35年固定ローン(フラット35)を組み、
現時点のローン残高が、ちょうど3000万円というケースを想定してみます。

フラット35の金利は、2011年3月の2.54%と、2016年3月の1.25%を使い、
フラット35からフラット35への借り換えを試算します。

残り期間30年、金利2.54%だと、月返済額は、約11.9万円(賞与返済なし)です。

これを金利1.25%に借り換えられれば、月々は、約10万円まで下がります。

月々1.9万円削減できるとすると、30年の総額で、684万円が浮く計算です。

もちろん借り換え諸経費(事務手数料、登記関係費用等)は掛かりますが、
仮に諸経費を100万円としても、差引で584万円のプラスです。

しかも全期間固定なので、以後このメリットが変動することはありません。

ちなみに、マイナス金利の導入は、固定金利を大きく下げる結果となりました。

変動金利の方は、導入前とそれほど変化していません。

理由はおそらく、変動金利をさらに下げると、銀行の経営が難しくなるためです。


・どこで実行するか

次に、どこでその借り換えプランを実行するかです。

諸経費を安く抑えたい人は、自分で調べてネットバンクを利用するのもおすすめです。

もちろん、通常の銀行窓口でも手続きできます。

あとは、最近は、FP事務所(会社)が、フラット35を扱う金融機関の取次店になって
いるケースがあります。

取次店の立ち位置は、金融機関と対等であり、雇用契約を結ぶわけではないので、
あくまで独立した立場でのアドバイスができます。

銀行窓口との違いは、ライフプランをベースに総合的な有料相談を実施している点です。

例えば、浮いたお金を資産運用に回す場合の相談などもできます。

上記の例で、月々1.9万円ほど削減できることがわかったので、
このお金をそのまま積立投資プランで30年間運用するとしましょう。

マイナス金利導入というサプライズの中、思いがけなく浮いたお金ですので、
年5%を目標リターンとする積極運用でも、それほど不安を感じずに継続できるのでは
ないでしょうか。

元本ベースでは、先ほど見たように、30年で684万円が積み上りますが、
仮にその間、年5%で複利運用したのと同じ成果が出た場合は、税金、手数料を考慮せず、
30年後に、約1581万円まで増えます。

税金面は、少額投資非課税制度、個人型確定拠出年金の優遇枠を使う選択もあります。

まとめますと、ごく普通に住宅ローンを組んでいる35歳の方が、今FPに相談すると、
65歳時点で、1500万円得する結果になる可能性も十分にあるということです。

人生の可能性を広げる手段としていかがでしょうか。

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