家を建てたい! から始まる家づくりガイド #6 - 新築住宅・注文住宅 - 専門家プロファイル

葛原 千春
クロノグラム アーキテクトスタジオ 代表
東京都
建築家
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家を建てたい! から始まる家づくりガイド #6

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注文住宅 家を建てたい! から始まる家づくりガイド

経験や様々なメディアから、家づくりに役立てて頂きたい情報をお届けいたします。今後の家づくりのご参考にして頂きますれば幸いに存じます!

第6回目は (4)法規制の簡単な解説(前半)です。

(4)法規制の簡単な解説
土地ご購入検討の際、土地情報には場所・広さ・価格などの他に、様々な法的規制が列記されています。専門的用語が多いので、簡単に解説致します。

・敷地・・・都市計画区域内では、建築用地は道路に2m以上の長さで接道していなければなりません。
所有土地面積と建築基準法上の敷地面積が違うことがあります。道路の幅が4m未満の場合、道路中心線から2Mのところが、道路境界となります。(特定行政庁や仲介業者さんにご確認ください。)また、登記簿上の土地面積と実際に測量した正確な敷地面積が異なる場合があります。建築基準法的には実際に測量した図面(実測図面)に基いた扱いとなります。
設計上の地盤の高さは現況が優先されますので、基本的に古屋が建っていた時の地盤面が基準となりますので、著しく土を盛った上に建物を建てることはできません。

・道路・・・都市計画区域内で建築をする場合は、その敷地は原則として4m以上の幅を持つ道路に2m以上接していなければなりません。もし、前面道路の幅が4m未満の場合は、現況の道路の中心線から2mまで敷地を道路に提供しなければなりません。後退部分の所有形態はいくつか選択肢があります。土地の所有権はそのままで管理を行政庁に委託したり(固定資産税の減免あり)行政庁に無償提供する方法等があります。(詳しくは各行政庁の道路管理課にお問い合わせ下さい。)建築の確認申請の前に道路と敷地の関係を確定しておかなければなりませんので、建築士等に申請をお願いしてください。また、極端に狭い道路の奥に位置する敷地は、工事車両が入れないことによる工事費UP、緊急車両が近づけないなどのリスクを伴う場合があります。最近では密集地による大規模火災のリスクもクローズアップされています。道路付けの悪い土地は周辺相場に比べ安いのが通例ですが、値段だけではなく総合的に判断いたしましょう。

・地域地区・・・都市計画区域内では都市計画法で定められた地域ごとに,建てられる建築物の用途に制限があり、用途地域区分は住居系7地域、商業系2地域、工業系3地域に分かれています。その中で工業専用地域では住宅を建てることが出来ません。周辺環境が低層住宅街であっても、大きなマンションが建築可能な土地だったりすると、大きく環境が変わったりするので注意が必要です。また地域制限の中で防火上の地域別けにも注意が必要です。地域は規制の厳しい「防火地域」、都市部で一番多い「準防火地域」、規制の緩い「法22条地域」に分かれ、それぞれに建築の構造体や仕上げ材に規制があります。防火地域・準防火地域では2013年の暮れからはじまった「サッシ・玄関ドアの個別認定品採用の厳格化」により、従来の自由度の高い製品が使えなくなりました。その結果、機能やデザインに大きな制限が掛けられた状態になってしまい、設計者にはより一層の創意工夫が求められております。
防火地域では2階建て以上の建物の場合、延床面積:100平方メール超は耐火建築物に、50平方メール超は準耐火建築物にして耐火性能を付加しなければならず、その分建築コストもUPします。

次回は「(4)法規制の簡単な解説(後半)」です。

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