家を建てたい！ から始まる家づくりガイド　＃７

経験や様々なメディアから、家づくりに役立てて頂きたい情報をお届けいたします。今後の家づくりのご参考にして頂きますれば幸いに存じます！

第７回目は　（４）法規制の簡単な解説（後半）です。

・建築面積・・・建物を上空から見下ろした時の投影面積です。跳ねだし構造の軒や庇・バルコニー等は、その先端から壁の中心性までが１m以下でああれば、建築面積に算入されません。１m以上の跳ねだし部分は、先端からそれを指示している壁・柱方向１m分を除いた残りの面積が建築面積に算入されます。また、地盤面から高さ１m未満の部分（地下階の地上に突出している部分など）は建築面積に算入されません。この建築面積は敷地面積に対しての割合：「建ぺい率」に制限がございます。例えば敷地面積100平米・建ぺい率50％指定の場合、建築面積は50平米未満にしなければなりません。その制限には角地の場合に10％の割増が認められる場合がございます。

・延べ床面積・・・各階の室内となる部分の床面積の合計を延べ床面積と言います。敷地面積に対する延べ床面積の割合：「容積率」も建ぺい率同様上限がございます。例えば敷地面積100平米・容積率200％指定の場合、延べ床面積は200平米未満にしなければなりません。ただし、住居系用途地域の場合で前面道路が4mの場合、道路幅4mＸ0.4＝1.6という計算で容積率制限が160％となりますので、道路幅員による制限の確認が必要です。床面積を増やすワザとしましては、一定の条件で造る地下階や駐車場・天井の低い小屋裏収納の部分などは容積率制限の対象外として扱える場合がございます。

・階数・・・単純に地盤面から上に出ている部分が地上階、地盤面下の階が地下階となりますが、例えば道路から見て地盤面が1.5m上がっていて、道路とフラットに車庫を設けている場合（いわゆる半地下）などは法的に地上階なのか地下階なのかの算定を厳密に設計して定める必要がございます。最下階が地下階なのか？地上階の扱いなのか？で計画に大きく関わります。木造では特殊な構造を除き地上3階までしか認められておりませんので注意が必要です。前出の小屋裏収納や、ルーフバルコニーに出るためだけの塔屋などは一定の条件のもと、階数にカウントされませんので、地階をコンクリート造＋木造3階+屋上階のような5層構造も可能です。

・高さ制限・・・建築物には様々な高さ方向の制限があります。道路斜線・北側斜線・高度斜線・隣地斜線・絶対高さ・日影規制などが代表的なものです。また、都心部では中高層建築物条例により一定の高さ以上の建物を建築する際には、予めお知らせ看板を建設地に設置して告知・届け出する必要がある場合があります。

・民法・・・建築する際に勘案しなければならない関係法律は、建築基準法の他に、都市計画法・消防法など非常に多岐に渡ります。その中の「民法」については、基本計画に関わる条文があり注意が必要です。都市部で建築をする際には前述の建築面積を最大限とることが殆どですが、基本的に隣地境界線に対しては50cmの有効離隔距離を取らなければなりません。
しかしながら周辺地域の慣習や、隣地の承諾があればOKとされていますので、絶対守らなければならないということではありませんが、実質的には工事をする際に建てる足場のスペース・風通し・屋外機置き場などを考慮すると50cm以上は離隔距離を取ることが基本です。また、民法上隣地斜線から1m以上離れていない隣家に面した窓については、お隣様は「目隠しをしてほしい」と要望する権利があります。

次回は、章が変わり、［２］大事なお金のはなし　をUPいたします。