借地の形状変更

本件は、借地人が借地上に建物を建築する際に地下駐車場を作るため掘削工事をして湧水を生じ、地盤を軟弱化させたことが、土地の形状変更禁止の特約に違反し、土地賃貸借契約の解除事由となるとされたケースである。

土地明渡請求事件

東京地方裁判所判決平成６年１月２５日・判例タイムズ８７２号２２９頁

　地主であるＸと借地人のＹは、土地賃貸借契約を結んでいたが、借地人Ｙは、建物新築工事を開始して、地下駐車場を作るために、地主Ｘの承諾を得ることなく、土地のほぼ全域を深さ２メートル以上まで掘り下げたため、湧水を生じ、近隣の土地に亀裂が入り、家が傾く等の被害が発生した。

その上、土地を埋戻しても、地盤軟弱化のため建物建築には一定の補強が必要な状態となってしまった。

そこで、Ｘが、本件賃貸借契約には地主の同意なくして土地の形状を変更してはならない等の用法に関する特約があったのにもかかわらず、Ｙは用法違反をしたものであるとして、これを理由として本件契約を解除して土地明渡及び賃料相当損害金を求めたのが、本件訴訟である。

　本判決は、本件掘削工事は、建物建築のために必要不可欠な掘削を超え、土地の形状を著しく変更するもので、約定に違反することは明らかであり、信頼関係を破壊しない特段の事情があるということはできないから、本件解除は有効であると判示した。

　本件は、借地人が借地上に建物を建築する際に地下駐車場を作るため掘削工事をして湧水を生じ、地盤を軟弱化させたことが、土地の形状変更禁止の特約に違反し、土地賃貸借契約の解除事由となるとされたケースである。

　借地人に用法違反がある場合、原則として、貸主に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは貸主は契約を解除できない（最高裁判決昭和３６・７・２１民集１５巻７号１９３９頁）が、例外的に、用法違反が賃貸借契約の継続を著しく困難ならしめる不信行為であれば無催告解除をすることができる（最高裁判決昭和４７・１１・１６民集２６巻９号１６０３頁）。

本判決も、この判例理論に従って判断しているが、用法違反が地下駐車場を作るための土地掘削という行為であるという点に事例的意義がある。

（注）土地の形状変更の場合、全ての事例で解除が認められるわけではなく、湧水・地盤軟化・家が傾くような重大な場合に限って、解除が認められると思われる。

なお、この事案の場合、誰が見ても、あまりにもひどい事案であったので、催告なしで解除が認められた。通常であれば、原状回復すべしと催告の上、原状回復しない場合に限って、解除する。

また、借地人が軟弱地盤を改善するなどの正当な目的がある場合には、借地借家法では、借地非訟手続により、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得て、土地の形状変更の工事を行うことも可能と解される。

　また、土地の形質を変更する行為は、建築基準法、宅地造成等規制法などの不動産に関する行政法規で許可を必要があるが、地主・借地人の間の民事上の紛争とは、一応別の問題である。

なお、近時の関連裁判例としては、

・解除肯定例

（１）建物賃借人が駐車場用地である建物前面の空地部分を商品置場として使用するなど美観を害し近隣に迷惑を及ぼしたことが用法違反に当たるとして、賃貸借契約の解除が認められた事例（東京地方裁判所判決平成３・２・２５判時１４０３号３９頁）、

・解除否定例

（２）賃借建物を活版印刷工場から写真印刷のための製版の作業場に変更したことが用法違反及び増改築禁止特約違反に当たるが、信頼関係を破壊しない特段の事情が認められるとして、解除の効力が否定された事例（東京地方裁判所判決平成３・１２・１９判時１４３４号８７頁）、

（３）借地契約において、借地人が契約締結以来建物を建築せず、駐車場として土地を使用した場合、用法違反を理由とする契約解除の効力が否定された事例（東京地方裁判所判決平成４・７・１６判時１４５９号１３３頁）

などがみられる。