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対象:不動産売買

土地+二世帯住宅の資金計画:無謀でしょうか?

住宅・不動産 不動産売買 2010/03/04 22:39

大阪市内に100?の土地を購入し、3階建ての二世帯住宅を建てたいと考えています。土地3300万、建物2500万、諸費用込みで6200万の予算を想定しています。

そこで資金計画について以下の計画は無謀か可能かお尋ねしたいです。ローンは主人(40歳、会社役員)名義、年収900万です。家族構成は、私(38歳、パート、年収200万)、長女(1歳)、私の実父(71歳、無職)で、用意できる頭金は1000万、親からの頭金提供はありません。

総費用6200万-頭金1000万=5200万をローンでまかなわなければないことになります。

関西の政令指定都市中心部に戸建を1軒、大阪市内にマンション1軒を所有しており、いずれも住宅ローンは完済しています。戸建は現在賃貸に出しており、家賃収入が13万/月あります。今回二世帯住宅を買う場合、大阪市内のマンション(現在こちらに住んでいます)も賃貸に出す予定です。近辺の賃貸業者に尋ねたところ、15万/月くらいの家賃が相場だろうといわれました。戸建、マンションともに立地のよい物件なので、家賃設定さえ間違えなければ、借り手はつき易いと思います。

ローンはできれば20-25年返済にしたいのですが、その場合月々の支払いが25万くらいになります。今の状況が続くと仮定すれば返済も無理ではないような気がしますが、以下の点を懸念しております。1)主人の収入がカットされる可能性が高い。2)いくら立地がよいといっても、家賃収入を当てにしたローン返済はどうなのか?3)このような資金計画でローンを融資してもらえるのか?4)この計画だと主人が60−65歳まで住宅ローンを払うことになり、子供の教育費が嵩む時期と重なっているため、老後資金をためられなくなる。

あと、マンションの売却も考えましたが、購入時よりも値段が下がっているので(300万ほど)、主人は「損してまで売る必要はない。賃貸に出しておけばいい。」と言っています。

草食動物さん ( 大阪府 / 女性 / 38歳 )

回答:1件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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資金計画

2010/03/05 01:17 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、住宅ローンは返済比率と担保価値が見込めればOKになりますので、現在の収入からですと返済期間を30年とか35年であればOKにはなると思います。
ただ、ご主人が会社役員ということで、会社の業績等は審査の判断対象にはなる可能性はあります。

また、5000万以上の借入は、いくら不動産収入があるとはいえシビアに考えておくべきです。


不動産の価値は使用価値、稀少価値、市場価値の3つの価値があると考えられます。

この3つの観点から、総合的に価値を決める関係にありますので、将来的にもこうした価値が継続できるものであれば賃貸収入や売却時の価格も期待できます。
こうした期待値は現時点では何とも言えませんが、所有不動産の価値をよく見極めて売却も検討し、借入を少なくするなどのプランは検討すべきでしょう。


最悪のシナリオは、ローンの金利は上がる、所有不動産の価値は下がり家賃も下落、当然、売却価格も下落ということも想定できますので注意されるべきでしょう。



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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寺岡 孝
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