支払い総額と住宅ローン減税

マネー住宅資金・住宅ローン 2009/06/29 21:27

住宅ローンを利用して5000万円の一戸建て住宅を購入予定です。現行の制度下では支払い総額から住宅ローン減税分を差し引いた額が実質的な負担額であると思いますが、これを最も効率よく抑えるにはどのような支払方法を取ればいいのでしょうか？一般に特約型住宅ローンは特約期間（仮に10年とします）を過ぎると金利が上昇するので、「当初10年間は減税の恩恵を受けつつ11年目に繰上げ返済を行い、支払い金利を押さえる」というやり方が賢いのかな、と思いますが、これが正しいとしても具体的な計算方法が分かりません（10年後の金利変動予測も難しいですが）。ご教示いただければ幸いです。支払能力は200-400万円/年で頭金は0とします。極端な例を挙げれば、10年後に一括繰上げを行えばいいのでしょうか。よろしくお願いいたします。

kei2112さん（福岡県 / 男性 / 43歳）

回答：1件

藤田将友
不動産コンサルタント

早期返済のプランニングを

2009/07/01 09:54 詳細リンク

: (5.0)

kei2112様

初めまして株式会社Rバンクの藤田と申します。

ご質問いただいた件にご回答させて頂きます。

住宅ローンは現在、非常に低利息で借入れができます。

変動金利であれば、優遇金利がついて、1%程度の金利設定での

借入が可能なケースもあります。(10年固定で、2.3〜2.5%程度でしょうか?)

変動金利(1%)で借入れをした場合、

4000万円の借入れをすると、年間で40万円分が利息分になります。

仮に10年固定商品(2.5%)で借入れをした場合

同金額で、年間で100万円分が利息分になります。

金利が1.5%分違うだけで、支払いにこれだけ大きな差が付くことになります。

金利は、お金を借りていれば借りているだけ、その残高に応じた利息が付くので、

早期返済を行なうことが、総支払額を一番抑えることになります。

変動金利の使用は、金利上昇リスクを持ちますが、

1%程度で借入れができる変動金利で、

1 当初のローン負担を軽減し、貯蓄分で繰り上げ返済
2 利息が低くなる分、当初から返済年数を少なくしてローンを組む

とし、返済年数を縮めることが、一番の秘訣ではないでしょうか?

金利上昇のリスクについては、明確な回答を誰も導き出せないと思います。

それよりは、史上最大の低金利時代といわれる今をどのように活かしていくかを

考えていくほうがよいのではないかと考えます。

評価・お礼

kei2112さん

藤田様。ご回答ありがとうございました。

変動金利を選択し、早期に（一括を含む）繰上げ返済を行うならば、たとえ途中で変動金利が固定金利を上回ったとしても返済総額が少なくなる可能性がある、ということですね。リスクを恐れて変動金利を除外して検討していましたが、再考の余地があると思いました。非常に参考になりました。
減税と言っても所詮は1%。金利の方が高いですから、減税期間中であっても確実に支払い総額は増えるのが道理ですね。ありがとうございました。

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