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買い替えの住宅ローンの組み方について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/05/19 16:39

戸建を購入することになりましたが、現在の住まい(持家、住宅ローンなし)を売却し、その売却金を次の新居の頭金にしたいと考えていました。しかし、次の新居の決済が8月末ごろに決まり、不動産会社からはとりあえず全額ローンで借り入れし、現在の住まいの売却金は後ほど繰り上げ返済する、という形を提案されています。この形で不動産会社の提携銀行の事前審査も通過しました。
この場合、どういったローンを組めばいいのでしょうか。全額借入しても、おそらく1年以内には現在の家の売却金を繰り上げ返済することになるので、全額を低金利の変動にするか、一部を長期固定にしておくか、悩んでいます。ちなみに不動産会社提携銀行の変動金利は0.975%(完済まで−1.5%優遇)です。この金利で、下記の条件で借入した場合、繰上げ返済後は約15年期間が短縮されるようですが、いつ金利が上がるか心配しながら返済していくのも嫌です。
(条件)
借入金:3900万円
期間:35年
売却金(予定):1500〜1700万円(これを全額繰上返済予定)
年収:税込970万円(夫のみ、妻無職)
家族:夫40歳・妻33歳・子供3歳、1歳
昇給の見込みは薄いと思われます。退職金があるかわからないので、60歳までに完済したいです。妻もいずれはパートに出る予定です。借入れ後、約10年間は60〜100万円/年の繰り上げ返済を目指しています。
どなたか、よいアドバイスをお願いいたします。

とーはなさん ( 大阪府 / 女性 / 33歳 )

回答:2件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びについて

2009/05/20 08:55 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローン選びですが、売却後のローン残債が2200万円から2400万円になるのと完済目標が60歳ということですので、住宅ローンの金利固定期間は10年から20年ぐらいにしたほうがいいでしょう。
変動金利だけは選ばないようにしてください。変動金利を選んだ場合には、金利上昇リスクがあり、常に固定金利に借り換えようか悩むことになります。
繰り上げ返済については、期間を短縮する方法と毎月の返済額を軽減する方法があります。今後のお子様の教育費などの負担を考え検討しましょう。
より金利の低い金融機関選びについては、直接お近くの独立系のFPにご相談してください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/05/20 17:31 詳細リンク

とーはなさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合、どういったローンを組めばいいのでしょうか。』につきまして、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ご記入いただいているとおり適用金利や低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組んでもよろしいと考えます。

ただし、ローン金利の見直しが頻繁に行われますので、返済の途中から金利が上がり毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

尚、とほはなさんの場合、いつ金利が上がるか心配しながら返済していくのは嫌ということですから、変動金利などは適さないかも知れません。

長期固定金利の場合は適用されるローン金利は高めになってしまいますが、返済の途中からローン金利が上がり毎月の返済額が増えたりする心配はありませんので、むしろとーはなさんに適しているように思われます。

尚、繰り上げ返済をおこなうと返済資金は借り入れ元本にのみ充当され、それに対応するローン利息を売却代金をそっくり差し引くことができますし、返済当初は毎月の返済額に占める住宅ローン利息の割合が高いということもありますので、とーはなさんの場合、繰り上げ返済資金に充当することができるのですから、相当な期間短縮をはかれると思われます。

その後予定している繰り上げ返済のことも考慮した場合、ご主人様が60歳までには完済することも十分に可能だと思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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