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住宅を買い替えた場合の確定申告について

マネー 税金 2009/01/28 18:28

昨年、8年前に買った築30年の中古マンションを売却し新たに新築一戸建てを建てました。
住宅ローン控除を受ける他に買い替えの場合も確定申告しなければならないと聞き
いろいろ調べましたが、よくわかりません。我が家の場合はどの申告をすればいいのかアドバイスをお願いいたします。概要は以下の通りです。

平成12年3月に当時築22年の中古分譲マンションを700万で購入。これは現金で購入しています。
平成20年4月にこのマンションの売却が決まり、530万で売りました。そして7月に売買が完了しています。
新しく建てた一戸建ては平成18年に現金で購入済みの土地に、平成20年4月より工事金額2000万の建物を建てました。建物は1400万、30年ローンを組んでいます。

まずは譲渡所得があるのかないのかを計算しなければと思い、「譲渡所得の内訳書」なるものを国税庁のHpよりダウンロードしそれに記入してみたのですが、まず中古マンションの償却費相当額というのがわかりません。
経過年数とあるのは自分が所有していた年数(つまり8年間)なのか、建物の築年数(30年)なのか?が解らず。

もう一つ、譲渡所得の計算をするにあたり特別控除額を記入する欄があるのですがこれは源泉徴収票のどの項目が該当するのかがわかりません。

この内容だけではわかりかねるかもしれませんが我が家は住宅ローン控除の他に受ける事の出来る特例などがあるのでしょうか。ちなみに20年分の所得は約920万、給与所得控除後の金額は約710万でした。

cocoa03さん

回答:1件


まず、建物の価格を算出します。

2009/02/01 23:22 詳細リンク
(5.0)

中古の分譲マンションを700万円で購入したと言うことですが、その契約書に
は土地価格と建物価格が分けて記載されている場合はその建物価格を使います。
また、物件の価格に消費税の表記があれば、消費税の金額を5で割って105を
かければ、建物部分の価格になります。

建物部分の価格が契約書によって分かる場合は、そのまま、譲渡所得の内訳書に
転記して、あなたが所有していた期間で償却額を算出します。


しかし、建物価格と土地の価格が分かれていない場合には、建物の標準的な建築価格表に
よって建物価格を求めます。

例えば、昭和53年で鉄骨鉄筋コンクリートの場合は、128,900円/平米となります。
そして、延べ床面積×128,900円というのが新築当初の標準的な建築価格だったという
ことになり、そこから、購入時までの減価償却をして、建物価格を算出します。これが
中古建物の取得価格になります。
参考([[http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/kisairei-joto/pdf/aa013.pdf)

そこで算出した、建物価格を譲渡所得の内訳書「2譲渡された土地・建物の購入〜」
、「(2)建物の減価償却相当額〜」建物の購入(ロ)に転記して、標準にチェックを
入れます。そして、ここでは、あなたが所有していた期間で償却額を算出します。

また、譲渡所得を計算するにあたり特別控除額を記入する欄というのは、例えば
「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡の特例」「居住用財産の譲渡所得の特別控除」
「特定の居住用財産の買換をした場合の長期譲渡の特例」など居住用財産を譲渡する
ために特例を場合に、その欄に記入しますので、源泉徴収票は関係有りません。
そして、これらの譲渡所得に関する特例を受けてしまうと、住宅ローンは受けられません
ので注意が必要です。

参考:控除が受けられない年分[[http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf/11.pdf]]

評価・お礼

cocoa03さん

詳しい説明をしていただきありがとうございました。
大変参考になり、わからないことが解決しました。
申告書に早速記入してみたいと思います。

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