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相続で残すには不動産と金融資産のどちら?

人生・ライフスタイル 遺産相続 2008/06/14 00:32

父から相当な額の不動産(すべて23区内の宅地で、自宅、借地で上に借地人が住んでいる分、更地で駐車場にしている分がそれぞれ1/3程度)と金融資産を相続することになりました。土地と金融資産が評価上ほぼ同額ずつです。相続税を払うにあたり、将来土地のまま持っておくほうがよいのか、金融資産も残したほうがよいのか判断しかねています。(今は、金融資産で払えるだけは払ってしまおうと考えていますがそうするとお金はあまり残りません)また、分割するにあたっても、土地を多くもらうほうが有利と考えるのか金融資産のほうが有利と考えるのかで、分割の方向が異なってきます。駅に近いなど条件のよい更地が将来有利で、底地の価値は低いと考えるのはわかりますが、一般的に払えるだけの金融資産があるのなら相続税をそれで払い、条件の良い不動産は残すというのが一般的な考え方なのでしょうか?

スージーCさん ( 東京都 / 女性 / 48歳 )

回答:4件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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不動産と金融資産の有利さの考え方

2008/06/14 09:55 詳細リンク

スージーC 様

初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

記載された内容では、可否の判断は難しいのですが、一般的な価値という点でお答えします。

相続税の資産の評価の中で、不動産は時価での評価ではなく種々の優遇があり、実際の価格よりも低い査定になります。従いまして、不動産が1億円で金融資産が1億円いずれかが有利のお答えは不動産になります。

金融資産は絶対額が変わりません。
しかしながら、不動産は、通常相続税評価額(路線価)が使用され、この価格は時価の80%程度とされています。また、小規模宅地の表加減の特例(被相続人の事業の用、居住の用に使用している土地)もあります。従いまして時価に対しては大きく減価されます。

但し、不動産は換金性が悪く、賃貸ではメンテナンス、クリーニング等の費用と空室率も掛かります。これらを中長期的に経営しなが資産を増やす労力がとても掛かります。

相続では上記を踏まえた形で、金融資産+不動産を分割されることが多く、記載された「評価上」の評価の内容が如何かが判りませんので、此処でのお答えは困難です。

なお、様々な検討を経た上での評価上同じ価値であれば、換金性も優れ、保有するコストも掛からない金融資産が有利となります。
そして、スージーC様の金銭的なニーズや、他の資産との兼ね合いも考慮されることが必要です

従いまして、これらを含めた専門家との詳細なご相談をお勧めします。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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伊藤 誠

伊藤 誠
ファイナンシャルプランナー

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相続で残すには不動産と金融資産のどちら?

2008/06/14 14:01 詳細リンク

FP知恵の木の伊藤です。
数多くの相続相談を受けてきましたが、相続税は金融資産がある限り支払ってしまうことが懸命です。利息もつきますし、毎年支払いがあるということは気持ちの良いものではありません。

次に条件の良い不動産ということですが、そこの不動産から毎年収入が上がってくるのであれば良いですが、そうでなければ固定資産税の支出だけが残りこれも毎年支払いがあるということで気持ちの良いものではありません。

土地については分割の仕方により有利・不利がかなり左右されます。同一条件であれば金融資産のほうが有利なケースが多数です。

いずれにせよ、一概には言えませんのでよろしければお会いして詳しく教えてください。

小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

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金融資産で納税

2008/06/18 15:29 詳細リンク

ファイナンシャル・プランナー(CFP)の小林治行です。

基本は金融資産で早く納税を終わることです。

不動産による相続税の納税方法としてしては、
1)売却代金
2)物納
と言う方法がありますが、時間的な制約(死後から10ヶ月以内)もあり不利な条件で手放すこともあり得ます。又、物納の条件も今となっては、適用が難しい段階です。

従って、まず金融資産で納税を完了し、その後に非効率な不動産の売却や建て替えを検討して下さい。

身近な専門家にご相談されると良いでしょう。


不良な不動産で納税を済ませる

2008/06/14 10:58 詳細リンク

おはようごさいます、スージーCさん。

コンサルタントの若宮光司です。

相続による所有権移転には相続税という税金が発生することがあります。
スージーCさんのお話からするとこの相続税は発生しますね。

相続税を納める方法には、
1.現金納付、(不動産等を処分して現金納付という手法も含め)
2.分割納付
3.物納
の三つの方法があります。

理想は、全財産の10%の運用をするという考え方ですので、この機会に運用効率の悪い不動産を処分(物納を含む)して金融資産の減少を最小限にするという視点が必要です。

金融資産も不動産も保有期間の運用という視点で考えなければいけません。
特に不動産の場合、固定資産税などランニングコストが高いので純利益で判断します。
まず全体像を把握したうえで相続される財産ひとつひとつを検証して効率の悪い財産は処分して効率の良い財産に組み替える必要があります。

東京にはこの視点でアドバイスを行える能力をもったコンサルタント会社もありますので是非、多方面からのアドバイスのうえに判断され行動してください。

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