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相続対策で賃貸併用住宅か2世帯を建築どちらが得か?

人生・ライフスタイル 遺産相続 2007/10/10 10:36

相続対策で、義母の土地に義父の建てた家を取り壊し、2世帯住居+貸し駐車場5台か、2世帯+賃貸2〜6戸+駐車場5台にしようとおもいますが、賃貸を併設すると建築費が1億前後掛かりそうです。
立派な物を建設して子供の代で壊す時に大金が掛かったり、家賃の下落で将来の負債になってもと思い悩んでいます。
建築の際夫名義で2000万は借金をして住宅取得控除は使おうとしてます。残り分は家族内資金と借金の有利な割と思っています。
複雑で何が良いのか分からなくなってしまったので、良いアドバイスを頂ければと思っています。

家族構成は、施設入居中の義父、義母、1人っ子の夫、私、息子の5人、(将来的にはもう1人子供が欲しいです)
所有財産:家族全員負債無しです
【義母】
建築予定地100坪(路線価7000万)
生命保険300万
有価証券500万
【義父】
貸し駐車場の土地 500万(売却予定)
預貯金有価証券3000万
【夫】
預貯金有価証券4000万
【私 妻】
マンション1600万(評価額)2世帯完成後売却か賃貸

P50さん ( 千葉県 / 女性 / 39歳 )

回答:3件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

相続税の件と不動産活の専門家への相談のお勧め。

2007/10/10 11:19 詳細リンク

P50様初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

相続対策ということですが、それは相続税のことでしょうか。
お義父様の資産を相続する際には、お義母様とご主人で相続税の基礎控除が7,000万円(お母さまとご主人)になりますから、相続税は掛かりません。
お義母様の場合、生命保険は非課税枠内で、対象は有価証券と建設予定地ですが、基礎控除が6,000万円(ご主人)あります。課税されても小額になりますし、同居している子供(ご主人)が住むなどの一定の要件を満たせば相続税評価額の特例が適用され相続税はないものと考えられます

従いまして、純粋に?賃貸住宅を建てて経営が成り立つか、?二世帯住宅を建て将来ご両親の住いを賃貸に出すか、?土地の一部を駐車場として賃貸するか、の三点に絞られると思われます。

夫々のケースの得失は、建築を予定する住居の内容など条件が多岐に渡ります。また駐車場だけでも、駐車場としての経営が成り立つ環境が必要など条件の確認が必要です。
そして売却予定の、駐車場の土地、マンションなどもありますので、手をつける前にトータルの土地活用として専門家にご相談されるようお勧めします。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

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リスクを負わない対策がいいと思いますが

2007/10/10 18:36 詳細リンク

P50さん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

推測するところ、二次相続(お義母さま)の対策でしょうか?
節税対策としては、あえて1億円をかけ賃貸併用住宅をたてるメリットはあまりないように思います。
たとえ基礎控除を超えたとしても、他にもリスクを負わない対策も可能です。

P50さんやお子さんを養子縁組すると相続税の基礎控除が6000万円から8000万円になります。
告知のゆるい年金などに加入されると法定相続人につき500万円までは非課税となります。

また、お孫さんへの贈与などで財産を減らすことも可能ですね。

よって賃貸併用住宅にするかどうかは、相続税対策というよりはどちらかというと不動産の有効活用としての利回りとリスクを考えたほうがいいでしょう。

将来的にも継続して借り手がつくかは場所がどういうところにあるかがポイントですね。

ところで、現在はP50さん名義のマンションにお義母様もお住まいになっているのでしょうか?

複雑な状況もおありのようで、この場で入れにくい詳細などは個人的にお問い合わせください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/fp-hadano/

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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一つ一つ目標に向かって行動しよう!

2007/10/13 02:28 詳細リンク

P50様へ
はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は、某都市銀行でお客様の相談や事務手続きを26年間行って参りました。ここでの実践上経験やマニュアルを基に、私なりにユーザーの立場でアドバイスを心がけて対応してさせていただきます。今回、P50様のご質問には大きく3つに分けることが出来ると思います。その一つは義父母さまの相続対策ですが、義父さまより義母さまの対策が必要と考えます。さらに、相続がらみでの建物建築ですが、賃貸と居宅の併用住宅プラス駐車上経営は高額投入する前に充分なマーケット調査をすることと建築した後の管理をしっかりしないと入居率がダウンしてローン返済に支障を講じることも懸念されます。これを考えれば、二世帯住宅プラス貸し駐車場管理で地道に資金投資をされた方が肝心と考えます。地道に併せて住宅取得控除も最高2,000万円と限度のラインが引かれております。P50様はあれもこれもと要望を同じスタートラインにさせておりますが、先行する案件や少しズラした案件も整理されて一つ一つ目標に向かって行動してはいかがでしょうか!
以上
今後とも、ライフプランの作成方法等にお手伝いさせていただきます。ご連絡をお待ちいたしております。
携帯:090−9313−0247
Fax:03−6789−3125

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