リバースモーゲージを使えるのか知りたいです

リバースモーゲージを活用して老後資金を確保する事も以下の場合には可能です。


１． 土地の価値があるエリアにある戸建て住宅をお持ちである事（マンションは多くの場合不可）

２． 住宅ローンの返済は完了している事

３． 年金などが多めにあり、一定金額の返済が毎月可能である事（月20万程の収入がある等）

４． 60才以上である事。（例外的にもう少し若い方も利用出来る場合もあります。）


もし、上記に1つでも該当しない場合にはリバースモーゲージを活用する事は難しいと思います。

ただ、リバースモーゲージに似た経済効果をもたらす取引としてリースバックという手法もあります。

リースバックはセールスアンドリースバック（sales & leaseback）の略の取引になります。不動産の売却と借り戻し（自宅の賃貸借）が一つのセットとなった取引になります。

リースバックでは戸建てに限らずマンション等でも対応が可能なのがリバースモーゲージと異なる点です。自宅を売却し資金を得る一方、その自宅に賃貸で住み続けるという手法になります。


ただ、何れにしても認知症になった場合には契約行為を本人が出来なくなるリスクがあります。

多くの高齢者は不動産に資産が偏っているいます。若い頃に土地付きの一軒家を購入して住宅ローンを返済してきた方が、住宅ローンは返し終わったが、手元に自己資金が無く老後資金が足りなくなる状況に陥る方が多く見られます。

資金の面では認知症になる前にリバースモーゲージやリースバックを活用するのも手ではあります。

リバースモーゲージとリースバックの違いに関しては私のHPの方で説明をしておりますので気になったらご確認ください。


https://myhome-dkw.jp/article/リバースモーゲージ-リースバックの違い


何れにしても、まだらボケから認知症になる境目の段階であれば色々と将来に備えた準備をすることが可能な場合もあります。完全に認知症になってしまいますと取れる手段が限られて来ますのでご注意ください。

ma_minaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このような問題を解決する方法として、リバースモーゲージが使えるのではと知人に言われましたがいかがでしょうか？』につきまして、

老後資金を確保する方法のひとつにリバースモーゲージの活用があります。
所有している不動産を担保に入れて老後の生活資金を融資してもらい、将来、担保に入れた不動産を売却して返済するという仕組です。

ただし、どのような不動産でもリバースモーゲージの利用ができるという訳ではありません。
リバースモーゲージを利用しようと考えている金融機関からこの物件ならば利用が可能ですよと、あらかじめお墨付きを貰う必要があります。

ですからまずリバースモーゲージの利用を考えている金融機関で利用出来るかどうかを相談してください。

もし利用出来れば、資金面からは大分楽になると思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

取扱金融機関により扱いが違いますので何社か比較され問い合わせされると良いでしょう。
あくまでも自宅や土地売却を見込んでのローン借入ですから返済など注意が必要です。
事業や投資には使えませんが改修や生活費に使える場合もあります。
借主条件として年収が１２０以上や年齢制限７０歳〜８４歳や自宅や土地の担保設定が２０００万以上など、年齢や所有不動産により制限があります。
一度、金融機関等でシュミレーションをされると良いですね。
返済も利払いありやなしなど色々とあります。
高齢の方は住環境が変化すると認知症や病気になる場合もありますので、住み慣れた家に暮らされることがベストですね。
また、介護保健制度を利用して、住宅のバリアフリー化・転倒防止滑り止め・手すり・浴室の改修も補助金を使うこともできますので、この機会に快適安全に暮らせる住宅に改修を考えられても良いですね。
行政にもよりますが、２０万から約８０万まで改修費用の補助金が出ることもあります。

ma_mina様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関
などから借り入れするものです。
借り入れた資金の返済は死亡後に一括となるため、月々の返済負担はありません。
(固定資産税の納税義務はあります)
借りた資金は投資や事業資金で使えないことが多く、相続人全員の同意書や
一戸建てのみとなっていることも多いです。
65歳以上などの年齢制限のしばりもある為、老後生活の足しとして高齢者に
利用されてきたものです。

こういった資金の用途、年齢制限、物件種別、同意書の有無で問題がなければ
リバースモーゲージの利用は可能かとおもいます。
ただし、生存中に融資枠を使い切ってしまうリスクもあり、融資枠以上の
長生き時の生活も考えておく必要はあります。

また、他のご回答者様もアドバイスされていることですが、認知症等で
契約ができない場合もありますし、逆に不当な契約トラブルのリスクも
ございます。
もしお母様がご理解あるようでしたら、成年後見制度等を用いて後見人となることや、
判断能力があるうちに不動産を信頼できるご家族に託す「家族信託 」とすることも、
財産を守ることも一つの方法かと思います。


なお、リースバックという似た商品もございますが、リバースモーゲージ
と異なる内容も多く、利用の判断に幾つか違いについて記載させて頂きます。
リースバックの場合は、自宅や工場などの不動産を売却してしまい、
その購入者に家賃を支払うことで、その売却したはずの自宅や工場を
引続き利用することができるという仕組みです。

所有不動産を担保にして借入するリバースモーゲージより、メリットがあると
言われる一般的な要因に以下のような特徴があげられます。
・売却したことで所有権がなくなり、固定資産税の納税負担がなくなる
(リバースモーゲージは所有権がそのままで納税義務あり)
・売却して得た資金の使い道が事由
(リバースモーゲージで借りた資金は投資や事業資金で使えないことが多い)
・年齢制限がない
(リバースモーゲージの場合は65歳以上など制限があることが多い)
・物件制限がなく、自宅以外にも工場や事務所なども対象となる
(リバースモーゲージの場合は一戸建てのみとなっていることが多い)
・所有者のみの契約で実行可能
(リバースモーゲージは推定相続人全員の同意書が必要になることが多い)


引っ越しや子どもの学区を変えることなく、売却して資金繰りしていることも
周囲にバレづらいことに加え、売却で得た資金の使い道は自由です。
事業の運転資金でも子供の学費でも、消費者金融への返済でも投資資金でもＯＫです。
これだけ見ますと、リバースモーゲージはデメリットのない印象になりますが、
月々のリース料は相場の賃料より高く設定されていることが一般的です。
買い戻しをする際も、売った金額より高くなります。
また、住宅ローンなど不動産担保ローンがある場合、その残債と売れる価格の
差額が手元資金となります。
残債が多い場合は利用できないことや、手元資金が少ない場合もあります。

リースバックの場合、売却する不動産に余力があれば、その売却資金(残債との差額)の
自由度と間口の広さ、将来的な買い戻しへの需要で、ある程度若い人向けとも言えます。
もちろん、これまで説明してきた資金用途の自由度や年齢制限不問等は、
あくまで一般的なお話です。
リースバックによる売却後もその物件に住み続けることを前提に
売買契約(売り契約)を締結する訳ですが、その契約が相手方に
有利な条件であったり、買い戻し特約など設定されてなく、
買い戻し時にトラブルとなったり、賃料設定の適正度や賃貸借の期間、
思いがけない退去要求といったトラブルにもなりかねない定期借家契約か、
普通借家契約であるかなど、その契約内容如何で利用状況の良し悪しは
大きく左右されます。

リバースモーゲージよりリースバックが有益といった内容の方が
多い感はありますが、利用する方の状況や要望によって一長一短が
ございます。
ma_mina様がリバースモーゲージやリースバック、または成年後見人制度や
家族信託の利用を検討する際は、上記のようなリースバックでの注意点、
利用者の状況をふまえたアドバイスや希望条件のヒアリングが行える、
最低限の知識と誠実さをもった業者選びが一つの安心材料になるかと
思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
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