親所有マンションの買取について

住宅・不動産不動産売買 2016/10/30 11:44

千葉県在住、転勤族３２歳の男です。
初めて質問させて頂きます。
よろしくお願いします。

４月より単身赴任をする事を話し合いの結果決めました。
私はそのまま千葉に残り、妻と子２人は妻の実家の京都に帰る事になりました。
妻の実家はマンションですが２つ所有しており、使っていない方に家賃を払って住まわせてもらう予定でした。
ところが、妻の両親から以外な提案がされてどうしようか迷っています。それは、
家賃を払ってくれるのであれば住む部屋を買い取るのはどう？というものです。

きちんと調べていないのでマンションの時価はわからないですが向こうは１，２００万ぐらいを想定している様です。
義理両親は月払いでいいよと言ってくれています。

賃貸と同じ金額を支払ってそれが自分の所有になるのであれば悪くない話だとは思いますが
疑問に思う事が２点あります。

１．支払う金額は月５万なので払い終わるのに２０年掛かります。それでも払い始めの頃から名義を義理母から私に変更出来るのか？
支払いが少ない時期に名義を変更する事によって「贈与」として見られるのではないのか？
贈与と見られる場合の対策としてどうすればいいのか？

２．所有する事のデメリットは何か？引き渡す前に全面リフォームしてくれると言ってくれているが、
今現在築３４年の大規模マンションでこれから２０年というと築５０年以上経過。
立地は京都市内で嵐山方面、四条方面にも行動範囲内の場所

私としては持ち家への拘りはほとんど持っておらず、生涯賃貸でも良いとも思っています。
ただ、持ち家であれば会社からの単身赴任手当、自宅への帰省費用等安くない金額を支給してくれます。
会社の持ち家の定義は「建物」の名義が５０％以上本人または配偶者でかつ、本人または配偶者、扶養親族がそこに居住している事。

単身赴任する事は決定事項なので上記の２つ以外も含めて選択肢があるのか？も含めてご相談させて下さい。
よろしくお願いします。

51630048さん（千葉県 / 男性 / 31歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

義父母からの、マンションの割賦売買について

2016/11/01 15:29 詳細リンク

不動産コンサルタント＆FP 野口です。

51630048様のご推察の通り、義父母様からの提案で奥様のご実家（京都）で、1つのマンションを割賦売買にて義父母から購入する事は「悪くない話」と思っておられる通りよい提案かもしれません。

ご質問の通り、1,200万円が市場価格でどの様に判定するのかが第1のポイントです。
築34年であれば、70平米～であろうかと思いますが、一般に親族から売買する場合に、
「贈与」と認定されないためには、時価より20％以上乖離しているとその分が
贈与とされるようです。内装などのリフォーム状況により異なりますが、時価が
1,500万以上であれば、300万円が贈与となるでしょう。
更に、一般には、割賦の場合は、利息分を上乗せした価格を割賦価格を決めます。
例えば、現金で1,200万のマンションを価格の場合、金利1％とすると20年割賦では
月額55,187円です。金利分が月5,187円で20年間124万になります。

しかし、奥様には相続等の問題もあり詳しくは専門家（税理士）に御相談ください。

やはり、ご両親といえどもシッカリと「マンション割賦売買契約書」を作成して
後日トラブルや第3者（他のご親族など）などのために作成し実行してください。

以下の点が更に注意点です。

１、所有権の登記について
いつの時点で所有権移転の登記をするかは、自由ですが一般の割賦では、
全額支払い後が多いのですが、売買契約時にする事も可能です。
奥様の「所有権移転仮登記」をするのが良いと思います。
（但し、貴社の指定する50％～の所有権と認めるか否かは、会社に事前に
事情をお話しされご確認ください。多分会社は是認するでしょう）

2、諸費用の負担
マンションの管理費、修繕積立金、その他費用、固定資産税等、
損害保険（火災、賠償など）誰が支払うのか、契約書に記すべき事項です。

3、今後築年数と共に、大改装、建替え問題など種々課題が発生します。
これ等の対応も事前に予測できる範囲で事前に決めておきましょう。

ご指摘の京都でも立地は良い場所で、最近マンション価額が大幅UPしています。
賃料も、70平米で12万円程度ではないでしょうか。
私は、この地域はやや土地勘はあり、相場も分かります。
ご両親としても、近くに娘が住んでくれることをお望みでしょう。

禍根の無いようおすすめ下さい。
個別には---
http//www.iriscon.co.jp