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住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/16 23:49

住宅ローンの借り換えを検討しています。

平成18年に2本ローンを組みました。

1.フラット35
2200万 月々87,556円 ボーナスなし 残2070万

2.三井住友変動
630万 月々12,493円 ボーナス42,979円 残520万

夫35歳 手取り480万 妻手取り100万
子供年長と1歳

フラット35のみソニー銀行に借り換えを考えてます。
(全期間-0.9%で変動→将来は固定も検討)
来年から5年間、100万ずつ繰上返済予定

・三井住友変動はそのままで、フラット35のみ借り換えは
手続き上可能でしょうか(抵当権も問題等)

・借り換えにかかる費用は現金で用意する必要がありますよね
ソニー銀行のシュミレーションでおおまかな額は把握できたのですが
フラット35側で支払う費用は何かありますか

・借り換えにより月々の支払いが2万ほど少なくなる様ですが
総合的にみてこの借り換えはどう思われますか

よろしくお願いします。

depparaさん ( 東京都 / 女性 / 39歳 )

回答:2件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

- good

三井住友銀行の承諾書が必要になります

2010/10/18 16:00 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

登記実務も担当しておりましたので、ご回答いたします。

まずフラット35からソニー銀行に借り換える場合、当然ながらソニー銀行は
第一順位の抵当権設定を求めてきます。

この場合、借り換えの流れとして、ソニー銀行からの資金を機構に全額完済する形を取ります。
登記上は一旦フラット35の抵当権を抹消→新規にソニー銀行の抵当権を設定という形になります。
この場合にソニー銀行が第一順位で抵当権を設定する訳ですから、当然ながら不利益を受ける
三井住友銀行の承諾書が登記上も必要になります。

フラット35への支払いは特に必要ないものと考えられます。

借り換えの是非は金利等の詳細がないので、残念ながらわかりかねますが
ソニー銀行の借り換え費用は定額で安く、部分固定金利などリスクヘッジも可能ですね。
三井住友の変動は金額も少ないことから、残しておくのも妥当だと思います。

何かありましたら、またご相談下さいませ。


沼田 順(CFP)

銀行
登記
抵当権
リスクヘッジ
借り換え

評価・お礼

depparaさん

2010/10/19 10:15

ご回答ありがとうございます。
諸費用があまりかからない様で安心しました。

ソニー銀行の金利は変動1.281で考えていましたが
5年でも1.197なんですね。

かなり金利が低いので悩みますが、いろいろ検討してみようと思います。

ありがとうございました。

沼田 順

2010/10/19 12:17

高評価、ありがとうございます。

ソニー銀行は住信SBIネット銀行に対抗するためか
固定金利引き下げの原資を変動金利の上昇に使っています。

部分固定金利特約は変動金利期間中の利用となりますので
固定5年で5年後の満了後に再選択されてもよろしいのでは
ないでしょうか。

また何かありましたらご相談下さいませ。


沼田 順(CFP、上級国際ライセンス)

私のブログでソニー銀行の金利動向を解説しておりますので
よろしければご覧下さいませ(CFP認定者、ブログ村連続1位です)
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの借り換えについて

2010/10/22 17:54 詳細リンク
(5.0)

depparaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
三井銀行の住宅ローンはそのままで、フラット35のみを借り換えることは、多くの場合、三井住友さんは抵当順位が2番目になっていると思われますので、抵当順位の関係から承諾はしてもらえないと思われます。

尚、抵当権の順位につきまして、融資先の金融機関としてはとても大事で、お金を借りている人が返済不能になって、競売にかけた場合の資金回収順位は抵当権の順番になってしまいます。

よって、住宅ローンを借り換える場合は、フラット35と三井住友銀行分の両方を一度の行っていただく方が適切だと考えます。

質問2について
フラット35分でかかる費用につきまして、事務手数料が数万円かかる程度で済むと思われます。

質問3について
毎月の返済額が2万円も少なくなるのでしたら、年間で24万円、35年返済とした場合、残り30年ほどありますので、総返済額では720万円も返済額が少なくて済みます。

よって、借り換えのときにかかる諸費用を考慮しても、借り換えは行った方がよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

費用
事務
融資
銀行
抵当権

評価・お礼

depparaさん

2010/10/25 10:05

ご回答ありがとうございます。

そうですね、フラット35も三井住友経由で借りているので
借換をするとなると両方する必要がありそうです。

両方借換ても、1年位で手数料分がペイできそうなので
借り換えの方向で考えたいと思います。

ありがとうございました。

渡辺 行雄

2010/10/25 15:59

depparaさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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