辻畑 憲男(ファイナンシャルプランナー)- コラム「お金を貯める~不動産投資~」 - 専門家プロファイル

辻畑 憲男
住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

辻畑 憲男

ツジハタ ノリオ
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社FPソリューション 
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お金を貯める~不動産投資~

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2019-02-06 14:32

  低金利の今、どうやってお金を貯めていけばいいでしょうか。何もしなくても十分に稼げて将来が心配ない方は別として、多くの方は将来のお金の貯め方に困っているのではないでしょうか。お金を貯めるには収入を増やすか、支出を抑えるか、運用するかです。収入はなかなか、支出を抑えるのもなかなか、そうすると運用するしかありません。運用でも普通預金や定期預金などの元本確保の商品は利息がないに等しい状況です。そうするとあとは株式や投資信託、外貨建て商品、不動産投資などになってきます。その中で今回はよく相談のある不動産投資について考えてみましょう。不動産投資で大切なことは利回り、キャッシュフロー、そして他の投資よりも有利かどうかの判断も必要になってきます。利回りですが、一般的に広告などに載っているものは表面利回りになります。例えば、価格が5000万円で年間収入が200万円(満室想定の賃料)とすると表面利回りは4%です。これだけ見ると銀行預金をしているよりもよく見えます。実際には固定資産税や都市計画税、管理費、ローンを組んだ場合にはその利息などを引いて実際にはどのぐらいの利回りになるのかを考慮しなくてはなりません。また、空室率の想定もしなくてはなりません。それとともに大事なことはキャッシュフローです。特に借金をして購入した場合に手元にどのくらいのお金が残るのかを検討しないとなりません。例えば、5000万円の投資物件で借入金5000万円、ローン金利3%、20年返済、年間の借金の支払額333万円です。そうすると表面利回り5%で家賃収入250万円なので、手元にお金が残らなくなります。都心の物件で全額借入をするとキャッシュフローはかなり厳しくなるのが現状でしょう。郊外の物件で利回りの高い物件もありますが、人口が減っていく日本において空室の問題や売却するときの価格に不安が出てきます。次に不動産投資がいろいろある投資の中で有利かの判断も必要になってきます。それを判断する指標の一つとしてIRR(内部収益率)という指標があります。この指標は投資期間内の利回りです。定期預金を複利で運用した場合の利回りと同じです。IRR5%と5%の複利の定期預金は理論上手元に残るお金は同じになります。例えば、現金5,000万円、銀行からの借入金5,000万円で投資物件を購入。ローン期間は20年、金利3%、年間返済額約333万円 年間家賃収入1,000万円、10年後に8,000万円で売却し、残債2,871万円を一括返済した場合、売却での手取り額5,129万円だとすると初期投資額10,000万円、毎年の手取り額667万円(1,000万円-333万円)とするとIRRの利回りは2%になり今の10年定期預金よりは投資としては有利ということになります(税金や諸経費は簡略化のためにないものとしております)。最後に株式投資はちょっとという方でも不動産投資をやっている方が多くいますが、不動産投資のほうが株式投資よりも流動性が低いので注意しましょう。

※IRRはエクセルの関数にあるため簡単に計算できます。

 

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