土地と建物の共有割合が異なる場合の相続税評価

不動産（土地・建物）を共有名義で登記する場合に、土地と建物で共有割合が異なるケースがある。このような共有名義の不動産を相続する場合、相続税の計算は次のとおり。

例）不動産賃貸業をしていて、賃貸しているマンションを母と子で共有していて、その土地の所有が母1/2、子1／2、建物の所有が母1／4、子3／4。

母が亡くなって相続税の申告をする場合に、その土地の母親の所有割合が1／2で、そこに建っている建物の3／4を子どもが所有しているということは、母が所有する土地の半分に子が所有する建物が建っていることになり、母は所有している土地の半分を子どもに貸していることになる。母が土地の賃料を子から受け取っていない場合は、母の所有する土地の半分は使用貸借によって貸し付けていることになるので、貸家建付地として評価することができるのは、母が所有する建物の1／4に対応する部分のみとなる。

また、小規模宅地等の特例については、母と子が生計を一にしているのであれば、基本的には特例の対象となる。特定事業用宅地等に該当するのか貸付事業用宅地等に該当するのか、いずれにしても、亡くなった者と生計を一にしていた親族の事業の用に供されていた宅地等で、生計を一にする親族が相続税の申告期限まで有していて、相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っている場合は特例の対象となる。

ただし、小規模宅地等の特例は適用できる面積に限度があるから、他に自宅などの面積で限度面積まで到達してしまったばあいはこの土地には適用できないということもある。