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- 伊藤 誠
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対象：住宅資金・住宅ローン
- 伊藤 誠
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【 住宅ローンの繰上返済に関するご相談 】
いつもためになるメール拝読させていただいています。
住宅ローンの繰上返済方法について
質問があってメールしました。
来年３月で３年固定の金利の切替時期がやってきます。
そのときには、変動金利にした場合には手数料無料、
固定金利にしたときには手数料が少し取られるようです。
当初の借入金額２４００万
（元利金等方式返済で返済期間３５年にしました）
現在金利は１．１５％
月５８，０００、
ボーナス月（１月８月）＋７０，０００返済です。
３回繰上返済したので、今時点で２０５３万あります。
（そのうちボーナス返済は１６％くらいです）
共働きで返済しています。
過去３回を期間短縮の返済にしましたが、
（そのうち１回はH20年１月に予定。手続き済み。）
切替の３月に３００万繰上返済しようと考えていますが、
（↑繰上返済貧乏にはならないように計算はしています）
ただ単に、総括的に期間短縮した場合と
ボーナス返済分のみを返済した場合とでは
どっちが利息の計算上得なのでしょうか？
（↑どこかでボーナス分がある人はそれを先に返済した方が
お得ですなる文面を読んだ記憶があります。違うかも？？？）
計算方法がよくわからないので、
アドバイスいただければありがたいです。
よろしくお願いします。
【 ＣＦＰ伊藤のコメント 】
ただ単に、総括的に期間短縮した場合と、ボーナス返済分のみを返済した場合とでは
どっちが利息の計算上得なのか？
答えは総括的に期間短縮をしたほうが得です。
よく勘違いするのは、金利が高い方と低い方では、同じ返済期間が残っているのであれば、
当然金利が高い方を繰り上げ返済したほうが得ですが、
残りの返済期間がちがう場合、必ずしも金利の高い方を繰り上げ返済したほうが得とは限りません。
例）１００万円繰り上げ返済した場合
Ａ、 １０００万円 ３％ 残り１０年
Ｂ、 １０００万円 ２％ 残り３０年
Ａの節約利息 ３０８，５５０円
Ｂの節約利息 ７４４，１６０円
びっくりでしょう。金利はもちろんですが、返済期間の設定が、いかに重要かがわかります。
当初の借入２４００万円（元利金等方式返済で返済期間３５年にしました）とありますが、
これだけ繰り上げ返済できるのであれば、もともとのローン返済期間をもっと短くすべきだったのでは
ないでしょうか。
いまからでも、返済期間を変更できるはずですよ。
住宅ローンを組む時は、金利以上に返済期間の設定で利息が数百万円節約できます。
