土地を購入する前に・・

雑記 2007-02-23 12:05

先日ご相談に見えた方のお話し。その方は杉並区内に約30坪ちょっとの土地を購入されたのですが少し問題が・・。駅からも近く南傾斜地の良い環境なのですが、建ペイ率40％、容積率80％の地域なので地下階の活用（容積緩和）を考えたいところ。実際、不動産屋さんの用意した参考プランでも大きな地下階を提案しています。ところが計画する私の目からすると実際にはその通りには出来ないのです、困ったことに。先ず前面道路はちゃんと4M幅員あるのですが、大きな道路からそこに至るまでに1ヶ所だけ幅員2.6Mほどの曲がり角があり、工事車両がそこを通るのは至難の業。何とか2トン車が通れることは分かったものの地下工事に必要な大型車両はダメ。そしてもう一つの問題は宅地造成の際に建造済みの擁壁の存在。計画敷地は南隣地、西隣地より約1M高くなっていて、そのためのコンクリート擁壁があるのですが、その基礎部分が敷地の中に約1.8M入り込んでいることが発覚。勿論その部分に地下構造体は作れません。専門家が見ればそうなっていることは容易に想像出来るのですが、見えていない地中のことは素人の方には当然分からず・・・、と言うか不動産屋さんまでそれを知らずに地下階のプランを提案するとは信じられない。そう言ったことは計画の段階で解決して行けば良いのですが、そういう条件付きの土地であることは購入時に知っておいた方が良いのも事実。ぜひ土地の購入前には建築設計の専門家にご相談することをお薦めします。ちなみにこのケース、地下階を半地下状態にすることで色々な問題が解決出来ることを思いつき計画はうまく進行しています。良かった、良かった。

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