- 寺岡 孝
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
- 東京都
- お金と住まいの専門家
-
03-6202-7622
投資マンション購入で投資用のローンを借りた人は、自宅購入の住宅ローンは組めない?
加熱する投資マンションの市場だが、将来の人生設計、特に住宅購入に大きな足かせとなる投資用のローン。
将来、住宅購入を考えている、あるいはこれから不動産投資をしたいというサラリーマンの方には要注意だ。
事例
投資マンションをローンで買っている方が、自宅購入のために住宅ローンを利用したいという相談は数多い。
ある銀行のローン担当者に聞いてみた。
銀行の担当者が言うには、
「自宅も購入しないのになぜ投資用のローン??」
という反応。
やっぱりなぁ~
と言う感じだ。
いくら投資用とはいえ、借入は借入。
その返済額は返済比率に加味されてしまう。
そうなると、住宅購入のためのローンは借入額が過少になり、住宅ローンを利用した自宅購入はとても難しい。
★書籍「不動産投資は出口戦略が9割」には不動産投資の失敗事例が数多く掲載されているので是非、参考にしてほしい。
投資用マンションの購入のローンが住宅購入の足かせに!?
例えば、年収が700万円あると仮定しよう。
で、投資用のマンション購入に4,500万円の借入をしてしまったとする。
その返済額は月20万円で年間240万円。
この方は住宅ローンを組めるのだろか??
住宅ローンの年間返済額は年収の30~35%が上限とされる。
700万円の年収なら年245万円までの返済が借入上限だ。
しかしながら、投資用の借入返済がすでに240万円もあると、その余力は年間5万円しかない。
つまり、居住用の住宅購入のためのローンはほぼ利用できないに等しい。
ただ、投資物件の収支が黒字であれば、可能性はなきにしもあらずだが、大半の場合は難しい場合が多い。
特に、新築の投資マンション購入では大半の方がローンを借りて物件を買っている。
自己資金は10万円っていうケースはざらである。
そのため、ローン返済、税金、管理費などの経費を家賃でまかなえない場合が多く、収支は赤字になっている。
サブリースの賃貸借契約であれば、なおさら収支内容は芳しくない場合が多い。
先ほどの事例に戻るが、投資マンションを販売している側から見れば、年収700万円の人の借入上限は最初から知っている。
だから、年間返済比率Maxでローンを借りさせているはずだ。
投資物件の購入先からは、住宅ローンを借りるには影響がないと言われたようだがそんなことはない。
この方、最大限で返済余力は年間40万円程度。
逆算すればせいぜい1,000万円が借入上限だろう。
★新刊「学校では教えてくれない一生役立つお金と住まいの話」には、上記の住宅ローンの審査基準や不動産投資をするよりもマイホーム投資をする方がいかに得策かが明記されている。
不動産投資用のローンは借入には違いない!
投資物件に儲けがあればいいが、新築をローンで購入していると、この儲けがないことが多々。
下手すると、持ちだししていたり、税金の還付で何とかチャラという感じだ。
これでは、自宅どころではない。
そんなことで、投資物件が自宅購入を阻む。
そこで、いざ投資物件を売ろうと思っても、そう簡単には売れない。
しかも、購入時金額よりはかなりマイナスになる。
何のために投資したのかわからない。
先ほどの銀行の担当者。
銀行だから賃貸のオーナーの方の顧客も多く、賃貸の実情を聞いている。
入居者が入らない、賃料は下落傾向など…
投資物件の購入にローンを利用するには要注意である。
まず買うなら自宅からなのだろう…
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メール:info@anesisplan.co.jp
このコラムの執筆専門家
- 寺岡 孝
- (東京都 / お金と住まいの専門家)
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします
生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での30年以上の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートいたします。
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