都心の投資用ワンルームマンションは買ってはいけない？？

都心の投資用ワンルームマンションは儲からない？？

年末年始にも関わらず不動産投資の相談は相変わらず多い。

中でも、新築のワンルームマンションを買ってしまった方からの相談が増えている。

もともと新築のワンルームは販売価格が高いのでそれほど儲からない。

このところの都心のワンルームマンション価格は2,700万円を超えており、家賃が概ね月9万円程度とすれば表面利回りは４%程度となってしまう。

こうした物件をほぼフルローンで購入し、家賃保証とかサブリースなどで運営した場合には表面利回りが３%前半まで下降する。

しかも、ローン金利がいくら低金利とはいえ２%台とすれば、最終的な収支は月数万円の持ち出しがローン返済期間中に続くわけである。

しかも、複数戸買ってしまった方が多いのが現状である。

例えば、2,700万円の投資マンションを2戸買った場合、合計で5,400万円にもなる。

家賃は2戸で月18万円、ローン返済金は金利２%、35年返済で月178,881円、

マンションを維持するための管理費と修繕積立金が安くても2戸分で概ね月2万円、

固定資産税等が2戸で概ね月当り1万３千円とした場合、

収入は18万円で支出は17万円+2万円+1,３万円で差し引きの収支額は月マイナス2万3千円になる。

年間で27万6千円、35年間のローン返済期間中はずっとマイナスの収支で、

35年間のマイナスの収支は966万円にのぼる。

35年後には家賃が年金代わりになると言われて買ったマンションでありながら、このマンションを維持するのに35年間で持ち出し金が966万円もかかる。

966万円も維持にかかるマンションだが、35年後の年金として手に入れることができる月の金額は9万円以下だろう。

また、その頃にはマンションが売れる価格は全く不明だ。

仮に1年で3%ずつ価格が下落したと想定すると、その頃のマンション価格は皆無に等しい。

こうして見ていくと、いかに儲からないかがわかるだろう。

何のための不動産投資か理解しがたい。

こうしてマンションを買ってしまった人たちの出口はなかなか見えないのが現実で、早期に損切りをしてでも売却した方がいい場合もある。

10年間、所有していてもマイナスの持ち出し金が約300万円近くにもなるのであれば、その持ち出し金と同等ぐらいで損切りした方がいいかもしれない。

遠い将来の安心を買ったつもりが、35年も続く持ち出し金の不安を買っていることに早く気付くべきだろう。

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