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楯岡 悟朗
楯岡 悟朗
(不動産コンサルタント)
森田 芳則
(不動産コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月08日更新

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ビルトインガレージや狭小住宅の注意点

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都心部の狭小住宅の注意点


東京23区内、横浜、川崎などの地価が比較的に高額なエリアでは、ビルトインガレージの狭小住宅が多く分譲されています。

特に都心部(世田谷区、大田区、杉並区、中野区、練馬区、新宿区、板橋区)の周辺では、ビルトインガレージの新築3階建住宅が多く分譲されています。

これらの狭小住宅と呼ばれる
新築分譲住宅の問題点や注意点、またトラブル事例などをご紹介いたします。
特にビルトインガレージの3階建の新築分譲住宅を購入する際には、是非一度、当サイトをお読み頂ければと思います。

私は、建物診断、耐震診断を無料で行なう仲介手数料無料サイトのゼロシステムズの代表をしております。

仕事柄で非常に多くのビルトインガレージの狭小住宅を拝見してきました。
私は、個人的に建物を見る事が大好きで趣味の様にプライベートでも建物を見て歩いています。

狭小住宅のように限られた敷地と限られた関係法規の中で効率よく建築された建築物を見る事が特に好きで楽しみながら仕事をしています。

しかし、
特に都心部(世田谷区、大田区、杉並区、中野区、練馬区、新宿区、板橋区)で狭小住宅を建築する場合、法的な制約がとても多く平面図では、理想の間取りでも、私どもで耐震診断をすると耐震強度が弱い物件であったり、完成すると天井高が低かったり、エンドユーザーが思い描いたマイホームとはかけ離れた物件も多く見られます。

狭小住宅でも都心では、非常に高額な物件です。
住んでから後悔するような失敗は許されません。

私は、都心部のビルトインガレージ物件や狭小住宅について否定的ではありません。

このサイトを通じて皆様が狭小住宅の正しい知識を得ることにより、皆様がが安心して後悔なく建売住宅を購入する事ができれば幸いで御座います。

「狭小住宅の注意点」目次


1.そもそも狭小住宅とは?


2.狭小住宅を検討する際の注意点


3.狭小住宅では天井高に注意


4.メンテナンス性の悪いデザイナーズハウスや狭小住宅


5.基礎高よりも低い床の狭小住宅の注意点


6.ビルトインガレージの注意点


7.ビルトインガレージ狭小住宅の耐震強度の問題点


8.施工業者も建築確認検査機関も気づかない欠陥


9.23区内の狭小住宅の比較事例


10.狭小住宅やデザイナーズハウスに関連した過去の相談事例


11.最後に






1.そもそも狭小住宅とは?


「狭小住宅」についての明確な定義は、ありません。

狭小住宅については、一般的に30坪未満の敷地に建築された住宅。
都心部や横浜や川崎などの市街地では、おおよそ20坪前後の敷地の物件の事を狭小地といいます。



2.狭小住宅を検討する際の注意点


1.民法上の離隔距離50cm問題


1-1.民法上の離隔距離50cmとは?


離隔距離とは、敷地の境界線から建物までの距離を「離隔距離」と言います。
民法では敷地境界から50cm以上離して建築しなければならないと定められています。

しかし、都心部の狭小住宅などは、敷地境界から50cm以上離隔して建築している分譲地は、殆どありません。
それでは、なぜ民法で50cm以上と定められているのに現実には守られていないのでしょうか?

【離隔距離50cmを遵守しなくても良い場合】

1.事前に隣地所有者の承諾を得る

2.同じ売主が分譲する隣地間である

前記1.2.のどちらかであれば、民法の離隔距離50cmは遵守しなくても良いとされています。

この様な新築分譲住宅を購入する場合は、契約書や重要事項説明書に隣地からの承諾を得ている旨や同一分譲地内である為、離隔距離50cmを遵守しない旨の記載がある事を確認しなければなりません。
多くの狭小住宅は、離隔距離50cmを切った物件です。
建築業者や不動産会社は、契約の際に民法上の離隔距離50CM未満の説明に加え、そのことによる弊害を重要事項として説明しなければなりません。


2-2.メンテナンス性の問題点

住宅を長持ちさせる為には定期的なメンテナンスが不可欠です。
特に外壁のメンテナンスは重要です。

外壁の種類がサイディングであれば10~15年後にコーキング工事
塗り壁や塗装仕上げの外壁ではれば、10~15年後に外壁塗装工事が必要です。

その際に必要なのが、工事現場で良く見かける「足場」です。
足場を設置するには、最低でも50~60cmは必要とされています。
従って隣地も自宅も互いに最低でも離隔距離25~30cm以上は確保されている事が推奨されます。

例えば、同一分譲地内で1号棟と2号棟の離隔距離がお互い50cmを切っていたとしても、お互いに30cmの離隔距離を確保してあれば、1号棟30cm+2号棟30cm=合計60cmの建物距離を確保できます。
将来、メンテナンス工事を実施する際は、1号棟と2号棟の居住者が協力して足場を設置して必要なメンテナンス工事を実施する事になります。
理想は、1号棟と2号棟が同時にメンテナンス工事を実施できれば、足場設置費用は折半出来ますので経済的です。

しかし、以前に離隔距離が互いに15cm程度の分譲地を見たことが御座います。
このように極端に離隔距離が少ない場合、将来的なメンテナンスに支障が出る可能性がありますので注意が必要です。


2-3.エアコン室外機設置位置

狭小住宅に引っ越してからの切実な問題としては、エアコンの室外機の設置場所です。

バルコニーにエアコン室外機を設置できれば良いのですが、狭小地の建物はバルコニーが少ない場合も多く、バルコニーに室外機を設置できないこともあります。その場合、建物周囲の敷地に室外機を設置しなければなりません。

建物周囲が50cm未満の離隔距離ばかりになりますと、エアコン室外機の設置スペースない事態に陥ります。

多く分譲住宅では、エアコンの室外機の設置位置について特別な考慮をせず設計されているのが多いのです。

従って、狭小住宅の新築建売住宅を購入する際には、事前にユーザー側でエアコン室外機設置位置について注意を払わなければならない事になります。

特に路地上敷地(敷地延長や旗竿地)と呼ばれる地形に建築された狭小住宅の場合は、玄関前以外は、全て離隔距離50cm未満の場合がありますので要注意です。

この場合、全くエアコン室外機を設置できないとうい事例の相談を受けた事も御座います。


3.給湯器の設置位置と排気方向

離隔距離50cmにかかわらず狭小地では、給湯器の作動音や排気方向でさえトラブルの原因となる場合があります。

隣接地の建物の給湯器の設置位置が、自宅の開口部(窓やドア)の目の前では無いかは確認すべきです。
逆に自宅の給湯器の設置位置が隣接地の開口部の目の前にある場合は、入居後クレームを言われる立場になる可能性がありますので十分注意が必要です。

この点も、事前にユーザー側でチェックして設置位置に問題があれば事前に改善してもらうよう指摘すべき事項と言えます。


4.玄関ドアを開けた際のトラブル

離隔距離50cmにかかわらず狭小住宅では玄関を開けたら目の前がすぐ道路という事が多々御座います。
その際に、開いた玄関ドアが道路にはみ出すという物件を目にした事があります。
ドアを開いた際に歩行者や車両にぶつかる可能性がありますので非常に危険ですので是正が必要です。



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3.狭小住宅では天井高に注意!

東京23区内では、建物の高さの制限( 高度地区)が比較的厳しいエリアが多く存在します。

広告や図面の物件概要に
第一種低層住居専用地域 第1種高度地区などの記載がある時は要注意です。

高度地区の制限が厳しいエリアでは、セオリー通りに3階建てを新築した場合、3階部分の部屋の天井が高度地区による斜線制限で急勾配になます。
これを建築用語では
母屋下り(もやさがり)と言います。

部屋の壁の途中から天井の上部まで傾斜が出来てしまい殆ど使い物にならない部屋になる事もありますので注意が必要です。

都心部の3階建てを検討する際には、広告に「第一種低層住居専用地域」と「高度地区」という言葉が記載されている場合、必ず3階部分の天井の形状について確認する必要がありますのでご注意下さい。

その勾配天井(母屋下り)の不便さを軽減する為には、建物を設計する際に各階の天井高を下げて設計をします。

一般的な木造住宅の天井高は、2400mmですが、3階建の狭小住宅の場合、天井高を2100~2300mmにします。

例えば、
1階:2200mm(浴室、洗面、納戸扱いの洋室)
2階:2300mm(LDK)
3階:2100mm(洋室2室)

このように各階ごとの高さを変えるケースもあります。
これにより全てのフロアの天井高2400mmで設計するよりも合計で約600mm程度下げる事が出来ます。
この事により最上階の母屋下がりを最小限に抑えて建築出来るのです。

しかし、更地の状態や建築中の未完成現場を契約した場合、一般エンドユーザーとしては天井高や勾配天井について、平面図では理解し難いので完成後に内覧して初めて母屋下がりを知るというケースがあとを絶ちません。
未完成現場を検討する際に「天井高」と「勾配天井」について事前に良く説明を受ける必要がありますので注意が必要です。


4.基礎高よりも低い床の注意点!


4-1.基礎よりも低い床

前記では、高度地区エリアでは、天井高と母屋下がりについて気を付けなければならない事はご理解頂けたと思います。

エリアにより天井高を低くしても更に階高を下げなければ斜線制限に干渉して3階建が建築できない場合もあります。
しかし、さすがに、2100mmよりも低い天井高にする訳にもいきません。

その場合、1階のフロア(床)自体を下げるという方法で高さ制限を回避するという手法が都心の狭小住宅では採用されます。

通常、都心部の狭小住宅でもコンクリート基礎の高さは300mm~400mmです。
その基礎の上に約100mm程度の土台となる木材が乗ります。
その上に床材が乗ります。
従って、基礎高400mm+土台100mm=500mm

室内床(フローリング)の高さはGL(地面の高さ)からは、500mm以上高くなるのが一般的です。
GLから50cmが床面であれば、外部で大雨が降っても床上浸水になる可能性は低くなります。

しかし、斜線制限による母屋下りを回避する為に1階の床(フローリング)の高さを下げる工法では、外部で大雨が降った際に、床上浸水になる可能性があるので注意が必要です。

この工法は、外部から見ても基礎の構造は同じように見えますので一般エンドユーザーでは区別し難いので、出来れば専門家や建築に詳しい人に同行してもらう事をお奨め致します。

具体的には、1階の床(フローリング)が基礎よりも下部(基礎の中)に設定します。

土台の高さから約350mm位下げて基礎の中に床(フローリング)を造る事により天井高で約600m下げる+1階の床面を350mm下げる=合計1m近く建物全体の高さを下げる事が出来ます。
この事により3階部分の勾配天井の影響を最小限に抑える事につながります。


4-2.基礎より低い床の狭小住宅の弊害

床上浸水に注意

1階のフロアが限りなくGL(地面の高さ)に近づくという事は、湿気や雨水の侵入に注意が必要になります。

都心部で多く見る工法ですが、実際に分譲中に既に玄関に雨水が侵入して床上浸水になった現場を見た事があります。

「基礎よりフロア(床)が低いかどうか?」を見極める方法は、玄関を開けて玄関の外の基礎の高さの位置と室内フロア(廊下)の高さの位置を見比べると解ります。
しかし、一般エンドユーザーでは区別し難いかもしれませんので出来れば専門家に同行してもらう事をお奨め致します。

また道路の高さよりも玄関の高さが低かったり、ロケーション自体が低いエリアの場合は、注意が必要となります。

このような物件を購入する場合は、ハザードマップを取得する事はもちろんですが、役所の防災担当に物件所在を示してピンポイントで過去の水災履歴を確認する必要があります。

床下の空間が殆どない

基礎の中に床を造るという事は、床下空間は殆どありません。

床下空間が殆どないという事は、メンテナンス性が悪い場合があります。。

床下空間が無い為、大切な土台を後から削って設備の配管をしているという狭小住宅も現実に見たことがあります。
土台を後から削ってしまうという事は、削る位置にもよりますが重大な瑕疵になる可能性がありますので注意が必要です。

基礎の部分から壁が結露する

基礎より低い床にした場合、フローリングの20~30cmの高さまでの1階の壁の内部は基礎コンクリートになります。
基礎コンクリートに直接石膏ボードを張ってクロス貼りをすると結露が発生します。
この場合は、基礎コンクリートと石膏ボードの間に断熱材を施工しなければなりません。
断熱材が施工されている否かを確認する事は重要です。

排水(下水)が逆勾配で流れない

建物全体の宅盤を下げて(半地下)建物の高さ制限を回避する事も都心の狭小住宅では見かけます。

しかし、この場合、前面道路に埋設されている下水道管よりも宅内の排水管の最終マスが低い場合あります。

下水道は、高い位置から低い位置に流れますので、この事を「逆勾配」と言います。逆勾配だと排水できません。

この場合は、トイレや台所などの生活排水は、機械的にポンプアップして下水道に流します。
ポンプアップ設備を宅地内に設置しますので電力を使いますので停電時には排水出来ませんので水道は使えません。
それと、ポンプアップ設備は機械ですので定期的なメンテナンスと寿命が来たら設備交換が必要になります。
狭小住宅や半地下のある建売住宅は、排水についても注意が必要です。
この様な物件の場合は、建築に詳しい人に同行してもらい一緒に内覧する事を推奨します。


5.メンテナンス性の悪い狭小住宅

床下点検口や小屋裏(天井裏)の点検口が無い狭小住宅が時々あります。
私は、建物診断を行なうのが仕事ですが点検口が無い建物は検査できません。
点検口を造らない施工業者の真意に疑問を抱いてしまいます。
前記でも説明しましたが、離隔距離が極端に少ない物件も足場の設置が出来ませんので将来的なメンテナンスも難しくなります。
従って、住宅の将来的なメンテナンス性の向上の為にも「点検口」と「離隔距離」については、注意が必要です。


6.ビルトインガレージの問題点

図面にビルトインガレージの記載があっても実際に車が入らない狭小住宅を多く見受けられます。
月極駐車場が月額3万円前後する都心部では「駐車出来ないから駐車場を借りる」と簡単に諦められません。
駐車場(特にビルトインガレージ)についても注意が必要です。

6-1.前面道路の幅員が狭い

前面道路の幅員が狭い(4m未満)の場合は、普通車(全長4.5m)が駐車できない場合があります。
図面上では、駐車スペースと記載されていても前面道路の幅員が極端に狭かったり家の目の前に電柱があったりすると何度切り替えしても駐車出来ない場合がります。

6-2.駐車スペースの幅が狭い

図面上では、駐車スペースと記載されていても駐車スペースの幅や奥行が狭くマイカーが入らない場合もあります。
また、スペースがギリギリで駐車出来てもドアが開けられないという場合があります。

6-3.隣接区画との共有や協定部分

2区画以上の分譲地の場合、互いに車庫入れを容易にする為に、車の内輪差を考慮して駐車スペースの一部を互いに乗り入れても良い旨を「覚書」や「協定書」などの書式で約束する場合があります。
この場合、協定部分の敷地には、ブロック塀の設置などは出来ないなどの約束を交わす場合がありますので、契約の際に良く説明を受ける必要が御座います。


7.ビルトインガレージの耐震強度の疑問点

ほんの数年前にも建売住宅の耐震強度不足がワイドショーで取り上げられて問題となりました。

木造でも3階建ては、建築確認申請時に構造計算をされているから安心と一般的には言われています。

しかし、一概に安心と言えるか私達は疑問に感じます。
私の会社で仲介する物件は、全物件の耐震診断を無料で実施しています。
耐震診断を実施した棟数は、新築の建売住宅だけでも数百件にもなります。

私どもが行う耐震診断は一般診断法という耐震診断です。

一般診断法では、「壁の強さ」「壁のバランスと偏芯率」を数値化して診断します。
都心のデザイナーズハウスや狭小住宅の殆どは、ビルトインガレージの物件です。
ビルトインガレージ狭小住宅の場合、1階の道路面の壁が殆どありません。
これが最大の弱点なのです。

耐震診断では、壁の強さとその配置(壁のバランス)が重要とされています。
ビルトインガレージ狭小住宅の場合、建物の一部が空洞になるようなものですので耐震強度を計算するとギリギリでクリアしている物件が多く見受けられます。

構造計算上では、ギリギリでも耐震基準をクリアしているので問題ないとされています。

しかし、この「ギリギリでクリア」という事が私達にとって少々疑問に感じる部分です。

一般診断法の耐震診断では、中古住宅になりますと劣化係数という数値も考慮しますが新築時は新築ですから劣化係数は考慮しません。

新築時にギリギリで耐震基準をクリアしているという事は、数年後に劣化係数を考慮して再び耐震診断すると新築当初よりも耐震診断の結果が低く算出されます。

従って、新築時の耐震基準がギリギリの場合は、将来的、確実に耐震基準を下回るという事が確実になってしまいます。


※震度6強~7程度の地震を想定

今後、いつ大きな地震があるかわからない時代です。
ご自身が購入しようとしている新築一戸建の耐震診断の結果を数値的に理解して購入するという事は、とても重要だと思います。

有料で耐震診断する会社だけでなく当社の様に仲介物件の耐震診断を無料で行う会社も中にはあり一昔前よりも耐震診断が皆様に身近になったと思います。
都内、横浜、川崎などのビルトインガレージ狭小住宅を購入する際には、第三者の耐震診断をすべきだと考えます。


8.建築確認検査機関も気づかない欠陥

   

左写真:不燃材の施工が無く外壁の裏側と木部が露出しています。
これでは、準防火地域では不適合です。
既に完了検査後でしたが、この状態で検査済証が発行されていました。
右写真:私どもの検査で指摘して売主にて不燃材(石膏ボード)の貼って是正して頂きました。


東京23区内、横浜、川崎の殆どのエリアでは、防火地域または準防火地域と指定されています。

防火地域の場合、木造住宅の建築が不可(最近では一定の基準をクリアできれば木造でも可ですが殆どの建築業者はまだ対応できていません)

準防火地域であれば、木造住宅の建築は可能です。延焼を防ぐ為の建物仕様で建築しなければなりません。

良くあるミスとしては、準防火地域では、建物の小屋裏であっても外部に面した壁の裏側は不燃材(一般的に石膏ボード)で施工しなければならないと建築基準法で定められています。

この石膏ボードの施工をしていない狭小住宅やデザイナーズハウスの建売住宅には非常に多いのです。

簡単な確認方法としては、ユニットバスの天井の点検口を開けてペンライトで照らして覗き込んで下さい。

準防火地域内の木造2階建てであれば、外部の壁の裏側は石膏ボードで施工されていればOKです。

準防火地域内の木造3階建てであれば、外部の壁の裏側やユニットバスの天井裏も全て石膏ボードで施工されてなければなりません。

この石膏ボードが無く断熱材が見えていたら残念ながら不適格なのです。

完成物件をチェックして石膏ボードの施工が無い場合は、ユニットバスを解体するか外壁を取り外すかしなければ後から石膏ボードの施工は出来ないという大がかりな問題に発展しますので、このような物件を検討の際には、契約前であれば購入を断念する事を推奨します。

何故か建築確認検査機関の完了検査を通過した物件でも、この石膏ボードの施工ミスを当社の建物診断で発見する事が多々御座いますのでユニットバスの天井裏のチェックは欠かせません。


9.東京23区内の狭小住宅の比較例

過去3年間で取り扱った統計

【土地の広さ】
30㎡以上~40㎡未満   6%
40㎡以上~50㎡未満  22%
50㎡以上~60㎡未満  27%
70㎡以上~80㎡未満  18%
80㎡以上~90㎡未満  19%
90㎡以上~100㎡未満  8%

【間取り】
1LDK(DK)   2%
2LDK(DK)   6%
3LDK(DK   47%
4LDK(DK)  43%
5LDK(DK)以上 2%
※5LDKより大きな間取りの2%は、イージーオーダー形式

【カースペースの有無】
カースペース(ビルトインガレージ含む)
あり    79%
なし    21%

【購入者の車の所有率】
車を所有している   24%
車を所有してない   76%


【当社で取り扱った狭小住宅の地域トップ7】
1.世田谷区
2.大田区
3.杉並区
4.新宿区
5.練馬区
6.足立区
7.目黒区、杉並区

【都心の狭小住宅を購入する人の職業】
会社員        52%
会社役員(自営業)13%
公務員        23%
医師          9%
その他         3%


【番外編】
都心部に多い不動産会社(営業マン)の悪い例

・違法看板(電柱に看板や広告を貼る)
・違反広告(特選、新規未公開物件、格安)等の言葉を用いた広告
・提携ローンのみを進めて住宅ローンの選択肢を与えない
・諸費用に仲介手数料の他に高額な融資代行料や火災保険料を記載している
・不動産の知識が薄く質問しても的確な回答が無い(宅建主任者の資格が無い営業も多い)
・すぐに即決も求めて結論を急かしてくる


10.過去の相談事例

・エアコンの室外機が置けない
・日当たりが悪く冬場の暖房費が予想以上にかかる
・階段を昇る途中の天井が低く頭をぶつける
・隣の外壁や窓が触れる位近い
・隣の家の階段の上り下りの足音が聞こえる
・完成後に天井高が低く勾配天井で本棚が置けない
・ゲリラ豪雨で玄関が床上浸水
・1階の洋室の結露が酷くカビが発生
・駐車場にマイカーが入らない
・床下点検口が無いから床下の状況を確認出来ない
・強風で家が揺れる
・3階の部屋が予想以上に暑い
・2階のLDKのエアコンの効きが悪い
・デザイナーズハウスと書いてあったが普通の家
・準防火地域の不適合な施工方法
・耐震強度が不足


狭小住宅は、都心の好立地な場所に建っているので職住接近を実現できる理想のマイホーム像と言えます。

しかし、限られた敷地と法律の中で「建築会社」「不動産会社」「設計士」の思惑の中で知恵を出し合いビジネスとして半ば強引に建築された住宅も多いのも現状です。

狭小住宅を建築する事は、広い敷地に大きな家を建築するよりも設計士は多くの知識が必要となります。

建築会社や設計士は、「家を建てるプロ」です。不動産会社の営業マンは、「家を売るプロ」です。

皆様エンドユーザーがそんなプロ相手にフェアな取引をする事は非常に難しいかもしれません。

住宅を購入する時には、専門家のアドバイス受けながら一緒に内覧する事が一番大切だと思います。

都心で住宅を購入する事で大切な事
1.具体的に気に入った物件が見つかったら専門家と一緒に内覧する
2.契約前に「建物診断」「耐震診断」「過去の水害履歴等の確認」を実施する
3.現地販売業者のいう事は真に受けない


11.最後に

私は、色々な家を見るのが大好きです。

色々な家を診る事が出来る建物診断をする今の仕事が私にとって天職だと思い楽しく仕事をしています。

私は狭小住宅やデザイナーズハウスを購入する事に否定的では御座いません。

私の実家も敷地10坪に建つ超狭小住宅です!?
限られた敷地を最大限に活かせてより豊かな生活を実現できる住宅が良い住宅だと考えます。

ただ最近、販売されている「狭小住宅」や「デザイナーズハウス」は、本サイトで紹介したような問題点も現実に御座います。

皆様には正しい知識と目で、本当に良い狭小住宅を見極めて頂きたいと思います。

皆様の住まい探しのお役に少しでも立てれば幸いで御座います。

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