分譲ワンルームマンションの販売価格に惑わされない。 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月10日更新

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分譲ワンルームマンションの販売価格に惑わされない。

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不動産の中でもワンルームマンションは価格が高くないので、容易に物件を取得することができるように思えるため、不動産投資をしたことがない人に受けが良い傾向があります。

しかし、「容易に購入ができる」ということが、「不動産投資で成功ができる」という結果につながるわけではありません。


容易に不動産を購入ができたとしても、購入した不動産の価値がなくなり、収益が赤字となってしまっては意味がありません。

 

分譲マンションの場合、大きな1つの敷地と1棟のマンションを多くの人で分け合って所有(共有)します。


マンション建築にかかる土地と建物の費用は膨大な金額ですが、その費用を多人数が分け合うことで、1室あたりのを購入額が軽減します。


全体で4.5億円ほどのマンションでも、1棟に30室があり30人で分け合えば、1人当り1室1500万円で購入できることになります。


4.5億円では購入できないけれど、1200万円の1室ならば融資を得て購入できるというケースが多いため、この分譲マンション販売ビジネスは成立します。

 

例えば、マンションの敷地は共同で所有することになります。


不動産経営をする場合は、これがデメリットになります。


まず、その土地の持ち分は30分の1となります。


そのマンションが存在している状態で、各30人のうちの1人が土地だけを売却したいと思ってもかってに売却をすることは、法律(民法、区分所有法など)で制限されています。


建物やその住環境に何らかの問題が出たときは、土地にどれほど価値があっても建物が負の資産になることがあります。


コンクリートの建物は解体費だけでも1000万円を超えるものがありますので、更地の土地よりも評価が落ちる場合があります。

 

建物にも共用部分があります。


共用部分には建物の外壁、屋上、基礎部分、廊下、階段、エレベーター、エントランスなどがあります。


共用部分の範囲は、マンション管理規約に定められています。


一般的に分譲マンションの販売では、世の中に広く購入者を募りますので、全く知らない人との「共有」となります。


ここで問題であることは、毎月かかる管理費用です。


これもまたマンション管理規約により決められていて、一人のオーナーが工夫をしたくても他の所有者からの賛同を得ることができなければ変更をすることができません。


経営をする上では、経費の削減や効果的な経費の使用を検討して、改善をしたいものですが、それが自由に行えないのです。


マンションの管理費が毎月1万円とした場合、年間12万円、30年では360万円です。


管理費は毎月に消費してしまうものですので、日々改善をしたいところですがそれが1人のオーナーではコントロールできないということが問題です。


管理費以外にも、必要な費用として修繕積立金というものがあります。


これは建物の屋根、外壁や構造体などの定期的な修繕費用です。


建物が大きくなるほど、修繕費用が高額となります。


これもマンション管理規約で決められていて費用が負担となります。


毎月1万円とした場合は10年で360万円、これら2つを合わせて30年で720万円にもなります。


1200万円で分譲マンションを購入したとしても、その後にさらに、購入額の10分の6もの費用を支払わなければならないという制約が秘められています。


大きな物件の一つを分け合って購入することで、購入額が少額に思えるかもしれませんが、大きな建物であることは、費用総額が大きなものであることにはわかりがありません。


それに比べて、1人のオーナーが1棟すべてを所有することは、それほど大きな建物ではないため、建物の総額、管理費用や修繕費用は、びっくりするほど巨額となるものではありません。


その一人のオーナーが1物件すべてを所有するのであり、「共有物件」とは違い、の判断と選択次第で、いくらでも工夫ができるものです。

 

これらの必要費用に加えて、マンションの管理組合の運営能力も問題となります。


例えば、中古物件の完成時の10数年前に立ち上げられた過去の管理組合の仕組みはなかなか改善されず、管理組合が崩壊して収拾がつかないものもあります。

 

そのさらなる悪影響として、管理組合がその建物の各部屋のオーナーから適切に管理費や修繕積立金を回収することができず、マンション全体の運営費や修繕積立金が必要な額に満たないケースも多々あります。


そうなると、もうそのマンションには悪いうわさが広まり、運営自体が成立しなくなるでしょう。


分譲マンションと1棟建物の所有では、不動産経営の形態が全く異なります。


安定して収益を得られる不動産経営を行うために、無駄な出費を省くことは絶対に必要です。


それができない分譲マンションには、販売価格には見ることができない大きなリスクが秘められていることを知っておいてください。

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