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投資対象としてのワンルームマンションの経営を考える(収入について1)

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当サイトでのご質問に、不動産投資(賃貸ワンルームマンションの投)に関するものが多くなっていると感じています。

老後の生活資金の足しに、年金と合わせて安定した収入として等々、利益が出る事を期待したものが多く、また、ローンを組んで購入したけれども赤字続きで売却したい、などと記載されています。

それらの質問に対して私は否定的な回答しか出来ないのでも回答を控えています。その代わり、今回は、不動産投資について実態を紹介したいと思います。

私はワンルームマンションを1棟所有しています。賃貸マンションとしては中途半端な規模で経営には困難を感じています。

竣工後12年経ちました。真剣に経営した結果として、12年前の評価額と現在の評価額の差は変化率が小さいものでした(前回の評価時は不動産がどんどん下がっていた時期でした)。その、経験から言える事は「不動産はリスクの割に儲からない」ものと感じています。

昨年末に受講した投資顧問業協会のセミナーでも、東京のマンションの年間収益率は平均的に5~6%と説明しています。その通りだろうと思います。
1億円の投資で正味は500万円~儲かれば良いというものです。平均ですので、これ以下の場合が半分あることになります。ただし、この数値が対象とするのは、マンション1室では無く、1棟の経営を行う場合です。

私の例は「運が良かった」だけの可能性もありますが、不動産投資は素人が手を出すと、運とスキルが無ければ赤字になることが多い投資対象なのだと考えています。
営業トークに騙されないためにも、マンション経営のことをお伝えします。


不動産の収益構造については
{賃料+共益費+礼金+更新料+その他の収入}-{管理費用(管理人・設備点検棟)+設備の稼働費(電気料、上下水道料、ガス代など)+設備のメンテナンス費用+躯体の修繕費用+減価償却費+支払利息(借入金があれば)+税金(固定資産税、事業税など)+その他}=営業利益に為ります。

1室の所有権を購入して、賃貸に回す場合には、支払う費用の項目は変わりますが、構造は事業税を別として、変わりません。

ご承知の通り不動産は長期投資になります。単年度の収支は参考になりません。マンションの寿命全期間にわたるものです。竣工から解体までの全収支によって収益が判断出来ます。
従いまして、新築マンションを購入して数年の収益が良くても、将来もその内容が続くものではありません。

東京地域のマンションの収入は
原則 家賃、礼金、更新料、共益費(管理料)の4っです。
その他に自動販売機を設置すれば、コミッションが入り、通信設備を設置・提供すればこれもコミッションが入ります。ただ、これらは1台当たり月に数千円のレベルですので、経営資源としては些少のものです(大通りに面していて通行人が多い場合は別)。

家賃は、努力してもデフレの現状では維持が精一杯では無いでしょうか、運よく東京スカイツリーの近くにできた、鉄道の新線が通り駅が出来た、町が活性化した(渋谷・六本木・梅田等々)、人気スポットになった(原宿、浅草、神楽坂等)が有れば維持・上げることが可能になります。ただ、オーナーとしての一個人では、地域の環境を変えることは困難です。

その家賃も近隣地区の同じようなレベルのマンションの賃料との比較により左右されます。

家賃を維持する方法としての日常の管理状態は
1.建物を常に清潔に保つには、エントランス部分と共有部分を常に清掃(床の水洗いを含む)する。
2.蛍光灯等が切れたらすぐに付け替える。私のマンションには、非常灯を兼用しているものがありますので、蛍光灯1つ換えるだけで数万円するものがあります。このようなこまめな対応例です。

3.床は毎日拭くだけでなく、月に1度以上のマシン洗いが欠かせません。
4.壁面・各室に就いている電気メーターなども拭き掃除が必要です。
5.エントランス部分は特に磨きあげましょう。

玄関

エントランスルームには消臭剤も置いています。
6.郵便受けには出来る限り入居者の協力を得て入居種名を表示しましょう。募集のときに安心感を与えます。私は、入居時に名前入りのプレートを作成してお渡ししています。

郵便ボックス

7.エントランスがルームになっていて、郵便ボックスが管理人室の正面にありますから、約98%の方がセットしています。
8.エントランスルームは24時間明りがついています。
9.マンション周囲の生け垣、エントランス部分の植栽は手入れが行き渡っています。
当然植木屋さんに年間契約しています。

植栽

10.建屋の正面と生け垣には夜間の照明が付いています。
11.マンションの警備はエントランス部分にあるエレベーター前は日立ビルシステムの管理・防犯カメラと、エントランスとマンション全体はセコムに依頼し、防犯カメラを周囲、各入口エントランスに配置しています。
現在では当たり前の事になっていますが、10年前には女性の入居者は来場1会で決まっていました。

清掃用具室

12.構造上、マンションの横に建屋を建ててゴミ置き場等の設備を備えています。
13.ごみの管理は丁寧・小まめでないとすぐに汚れます。常に館内をきれいにするために、毎月ごみ袋を各室に10枚ずつ配布しています。
14.自転車置き場とバイク置き場もあり、全入居者に無料で貸し出しをしています。

自転車置き場

このように、管理していても、家賃は低下率は低いものの残念ながら家賃の値下がりは避けられません。

これらの管理をオーナー自身で行うのは困難なため、管理会社に委託して管理人を置いています。依頼時に何をしてもらいたいかをリストにしてお渡ししています。

マンションのエントランスを掲載します。

face bookページ オフィス マイ エフ・ピーを開設しています。
http://www.facebook.com/#!/officemyfp

☆セミナーやご相談は根拠の明示及び実証データをもとにご説明します。
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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー 
吉 野 充 巨
独立系顧問料制アドバイザーの紹介
http://profile.ne.jp/w/c-64005/
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『このコラム又は回答は、投資判断の参考となります情報の提供を目的としたものであり、有価証券の取引その他の取引の勧誘を目的としたものではありません。
投資による損益はすべてご相談者及び読者ご自身に帰属いたします。
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