重要事項説明書には、「取引態様」が明記されます。

取引態様から、不動産業者がどのようにその取引にかかわっているのかを

判断することができます。

取引態様の種類としては、

「媒介」、「代理」、「売主」

の３種類があります。

実務的なポイントは、宅建業者が「売主」なのかどうかです。

宅建業者が売主の場合は、消費者保護の観点から、

宅建業法で、自ら売主に対する８つの制限があります。

　・自己の所有に属しない不動産の売買契約締結の制限

　・クーリングオフの適用

　・損害賠償額の予定等の制限

　・手付額の制限

　・瑕疵担保責任特約の制限

　・手付金等の保全

　・割賦販売の契約の解除等の制限

　・所有権留保等の禁止

ここで、実務的に一番重要なのは、瑕疵担保責任の話だと思います。

瑕疵担保責任とは、物件に瑕疵（欠陥）があった場合にだれが責任をとるかということです。

瑕疵担保責任についての原則は、民法で規定があり発見してから１年以内

に請求を受けたものとあります。

ただし、不動産業者が自ら売主になる場合は、

宅建業法で、瑕疵担保責任期間が、目的物の引渡しの日から二年以上となる特約より

買主が不利となるものを無効としています。

したがって、不動産業者が自ら売主となる場合の不動産売買契約で、

瑕疵担保責任免責や、瑕疵担保責任期間２カ月といった条項はすべて無効となり、

その場合は、原則である民法の規定に準じます。

参考までに、売主が不動産業者でなければ、瑕疵担保責任についての取り決めは自由です。

築年数が古かったり、売主に資力がなければ、瑕疵担保責任を免責にすることも良くあります。

また、「媒介」と「代理」の場合には、通常は、仲介手数料が発生します。