「売主の表示」について

売主に関する事項で、「売主の表示」があります。

売主が、登記名義人と同じなのか異なるのかを
記載しています。

実は、不動産取引において、
他人の土地や建物を売買することも可能です。

したがって、大前提として、
売買契約の売主が現在の所有者かどうかを
確認する必要があります。

仮に、所有者でない場合は、その物件の所有権が
現在の所有者から売主に完全に移転できる事を
確約してもらう必要があります。

謄本の所有者と売主が異なるケースとしては、
　・不動産業者が転売目的で所有者から売買契約を
　　結んだものの決済が未了で所有権の移転登記が
　　なされていない場合
　・相続により引き継いだ物件で、遺産分割が未了で、
　　特定の相続人に所有権が移っていない場合
　・離婚による財産分与がまだ完了していない場合
等々があります。

実務的なポイントとしては、
こういった所有者と売主が異なる場合での最悪の状況は、
売主が手付金をもって逃げてしまうことです。
したがって、所有者と売主のつながりに疑義がある場合は、
なるべく手付金を少なくする、もしくは、仲介業者に
手付金を預かってもらう等の措置を講じた方が安全です。

謄本上の所有者と売主が表記上異なる場合があります。
例えば、転居等による住所変更登記が未了だったり、
婚姻、離婚等により姓が変更になっていたりするケースです。
この場合は、表記上の問題だけで、実際の所有者が
売主になるので、その確認が取れるのであれば、
通常の不動産取引となります。

ただし、不動産の所有権移転登記の場合、
売主は、本人確認資料として印鑑証明書を添付します。
その場合、謄本上の住所と印鑑証明書の住所等が異なるのであれば、
初めに住所変更登記等を行った上で、買主への
所有権移転登記となります。

通常、売主の表題部の変更については、
売主が責任を持ってお金を出して、変更登記を行います。

重要事項の説明を受ける際に、売主が登記名義人と異なる場合は、
本当に所有者と売主が異なっているのか、
実態としては同一人物だけれども表記上異なっているのかを
確認してください。

仮に、所有者と売主が同一人物でない場合は、
注意が必要です。