事業用物件の購入資金（ローン）

近々独立を考えており、事業用物件を購入したいと思っています。ここでの事業用物件とは、そこを事務所として仕事をする場です。
世帯年収：450万
年齢：37歳（男）
家族：妻・子供二人
現在住宅ローンが残っており、残額700万程。月々の返済額￥45000程。
（そこは今は賃貸として貸しており、諸事情により現在は実家に住んでおります。ローンは住宅ローンです）
購入を考えている事務所は1〜2ルーム程の小さいもので、
金額は広さから割り出すと￥1300万前後が相場なようです。（1000万をきる物件も出たりするのではっきりとは分かりませんが）
自己資金は諸経費のみ。

以上の際に組むローンはどのようなものが考えられるのでしょうか。
賃貸で払い続けるよりは購入した方が家賃が安くなるし、その事業から離れたとしても賃貸として貸せるし、と購入を考え始めました。
少し話しをした不動産屋ではセカンドハウス的な位置づけは難しいとの回答を頂きました（住宅ローンはNGということですね）。
全くの素人で、ネットで検索してみましたが会社によってローンの利率がかなり変わってきているようですし（フリーローンで比較しました）、そのような場合用の専用ローンがあるのかも、よくわかりません。
どのような会社があり、どのような種類、利率の差の理由など、このようなケースの場合、通常どのようにして融資してもらうのがベストなのか教えて下さい。
また、将来的に子供が住む、とした場合も住宅ローンは無理なのでしょうか。
フリーローンの場合の利率があまりに高く、びっくりしています。