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変動1.2%優遇か 2.85%固定か

マネー 住宅資金・住宅ローン 2006/07/25 22:50

4500万円 35年で借入れを考えております。M銀行(メガバンク)では、変動だと 1.2%優遇です。K信用金庫では、35固定で2.85%(7月)です。この2つを(7月の金利で比べた場合)保証料、手数料等の合計諸費用が40万円程M銀行の方が安く、年間の支払額も46万円も安いのです。
固定が賢い選択だとわかっているものの、優遇付のM銀行がとても
魅力に思えます。金利が5%に上がるぐらいまでは、元が取れそうな気がするのですが、1.2%優遇でも、やはり、固定の方が無難なので
しょうか?不動産屋は、元本の大きいうちは、金利が格安なのが
良いとおっしゃるのですが・・・。
以上、宜しくお願いします。

PAOさん ( 京都府 / 女性 / 37歳 )

回答:2件

伊藤 誠

伊藤 誠
ファイナンシャルプランナー

- good

変動1.2%優遇か 2.85%固定か

2006/07/26 09:12 詳細リンク

FP知恵の木の伊藤です。
リスクヘッジのため変動と固定を組み合わせてはどうでしょうか。
FP知恵の木では、住宅ローンに特化してクライアントにとって最も有利な金融機関をお探ししています。
よろしければ、ホームページをご覧になりご一報ください。

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毎月の支払額と総金利支払額でみる

2006/07/28 16:24 詳細リンク
(5.0)

変動か固定かは、はたまたミックスか。
このようなご質問は非常に多く、少し丁寧に解説します。
基本的に、2つの観点から見て判断すべきです。

?毎月の支払額
変動金利を優遇後で1.175%と仮定します。
変動は当初約13万円ですが、金利が上昇するにつれ支払額も上昇します。
5年後に、変動金利の優遇適用後の金利が上昇したと仮定すると以下の通りです。
3%:17万円、4%:19万円、5%:22万円、6%:24万円
概算するが、このように支払額が上昇していきます。
ちなみに35年固定は、毎月約17万円です。(いずれも元利金等で試算。)

チェックポイントは、家計が破綻しないかどうかです。
毎月13万円で予定していた支払が、いつのまにか20万円を超えてしまう、そんなリスクを抱えても大丈夫か、ご自身の家計事情をもう一度チェックしてください。

?トータルコスト
通常、トータルコストというと総支払金利と元本と諸費用の合計を指しますが、今回は単純化するために、総支払金利だけを比べます。
ここで前項にのっとり、また5年後に金利が上昇し、その後も平均金利がその水準であったと仮定すると以下の通りとなります。
3%:約24百万円、4%:約32百万円、5%:約42百万円、6%:約51百万円
ちなみに、35年固定では約26百万円です。

金利が上昇した場合、計算すると5年後以降の平均金利が3.27%以上になると35年固定の方がよかっという感じです。

ミックスの場合、単純に加重平均で計算してみてください。


さて、選択方法ですが、以下のスタンスでする人が多いです。
?金利を予想し、より有利なものを選択
?最悪の状況を避ける選択
?最良の状況を期待した選択

さて、PAOさんは、どのようなスタンスでどう選びますか?
もし、もっと詳細に知りたければ、HPよりご質問ください。

評価・お礼

PAOさん

とてもわかりやすく ご説明戴きました。求めていた以上の答えを戴きました。具体的に金利を想定していただいた点が すごく実感できました。そして、トータルコストまで、出していただき、拝見してぞっとしました。35年固定に決めます。ありがとうございました!!

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