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住宅取得特別控除と住宅ローン減税の関係についてなど

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/11/22 17:21

こんにちは。はじめまして。
自分で調べていてどうしてもわからず教えてください。

条件付き土地で土地+建物合計3000万の物件を購入予定です
私(妻)が住宅取得控除を利用して両親から1000万の生前贈与を予定,
残2000万を会社員の主人が単独でローン(変動金利・35年)の予定です
この土地建物を二人の共有名義にしようと考えています.


1)共有名義にした場合のローン減税について
10年間は1%のローン減税を申請しようとしています。2000万円を借入すると1%の年間最大20万の減税と計算しています
しかし、不動産会社から「住宅取得控除制度を利用して生前贈与を受けた場合、ローン減税は1%ではなくその半分の0.5%となる」と言われました
私はパート収入でローンを組む予定はなくても「生前贈与を受ける=担保提供者」のため共有名義にする場合はローン控除が半分に減るとのことでした
税務署にも電話相談したいのですが、開いている時間になかなか電話できずにいます

2)土地と建物の名義を分けたい場合
「土地は妻5:夫5、建物は夫名義」という風に分けれないといわれましたが、他の不動産やメーカーによって「別名義にできる」と言われ混乱してます

3)後から贈与を受ける場合
もし1)のような共有名義にした場合ローン減税が通常の半分になるならどちらが得策でしょうか
【10年間金利が変動しないと仮定、利息1.075%の場合】
A:最初に3000万借り10年間ローン減税を受け、後で妻が1000万の生前贈与として住宅取得控除を申請し(可能ですか?)、共有名義に変更
B:最初に1000万を生前贈与、2000万を夫名義のローンで0.5%のローン減税を申請

この場合Aだと年間最大30万円減税→借入利息は実質0.075%
Bだと年間最大10万円減税→借入利息は実質0.575%
Bなら住宅取得控除を利用して生前贈与する意味があまりないように思います。
両親は共有名義にすることを贈与の条件としているため、お知恵を貸して下さい

とも×2さん ( 京都府 / 女性 / 39歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

正確に理解をする必要があります。

2010/11/22 18:52 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

お聞きしている限り、相談されている不動産業者が
税金等の仕組みを全くわかっていません。
今までの話はすべて無視してください。


今回、土地の不動産売買契約書の価格(土地価格)と
建物請負契約書の建物価格(税込)の金額が合計で3000万円とします。
この金額が不動産の価格となります。

そのうち2000万円をご主人名義の住宅ローンで調達し、
残りの1000万円を奥様が直系の両親から
贈与の特例を使って調達したとします。

ご主人の住宅ローン控除は、ローン控除の対象となる
条件を満たしていれば、規定通りすべて活用できます。
(10年間、年末借入残高の1%)
ただし、あくまでも税金の還付なので、支払っている
所得税の方が低ければ、その金額が還付金額になります。

不動産の名義に関しては、出資した金額に応じた
登記持分とするのが原則です。
出資した金額と登記の持分がずれている場合には、
その差分が贈与と見なされる可能性があります。

今回、資金の出所がご主人2000万円、奥様1000万円と明確なので、
登記持分は、ご主人:奥様=2:1となります。
上記の出資割合以外の持分比率でも、登記は可能です。
ただし、その場合、出資金と持分がずれている部分に
関しては贈与と見なされる場合があります。

また、今回、奥様が活用する住宅取得資金の贈与の特例に関しては、
あくまでも住宅取得資金として贈与があった場合に適用となります。
したがって、不動産取引の決済前に贈与が行われている必要があります。
不動産取引の決済が完了した後に、住宅ローン等を返済するために
贈与を受けても、特例の対象となりませんので、ご注意ください。


今回の話は、とても単純で、3000万円の不動産を
ご主人が2000万円、奥様が1000万円を出して
共同で購入するだけの話です。
その資金調達の方法として、ご主人は住宅ローンを使用し、
奥様は贈与の特例を活用しているだけです。

仕組みをよく理解していない不動産業者の話に惑わされないで
シンプルに考えておけば大丈夫です。

個別の税相談に関しては、税理士、税務署等にご確認ください。

素敵なマイホームを実現されることを願っています。
ぜひ、頑張ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

資金調達
贈与
不動産売買
不動産
住宅ローン控除

評価・お礼

とも×2さん

2010/11/22 21:16

こんなに早くご回答下さるなんて感激です!
この1週間いろいろと調べてみても私の頭が限界だったので(笑)、
的確かつとてもわかりやすくご説明頂いてとてもすっきりしました。
土地と建物を分けて名義をもてないと言った不動産やさんの言葉はよくわかりませんが、
今回の大きな心配事であったローン控除の問題についてはっきり知ることができ安心いたしました!
とても助かりましたこと厚く御礼申し上げます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅取得資金贈与と住宅ローン控除の関係について

2010/11/23 08:37 詳細リンク
(5.0)

とも×2さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
不動産屋さんの説明は誤りのようです。
住宅取得資金贈与を受けた1,000万円相当額につきましては、自己資金扱いとなってしまいますので、住宅ローン控除の適用対象から外れてしまいますが、残りの2,000万円につきましては、住宅ローンを組むことになりますので、適用利率は1.0%となります(0.5%になってしまうようなことはありません。)

また、来年の3月に確定申告をする場合、控除される期間が10年間となります。

ただし、控除できる金額は借入金額の1.0%または給与所得税額のどちらか少ない方の金額となります。

質問2について
物件価格を3,000万円とした場合、
1.ご主人様の出資金額は、住宅ローン相当額の2,000円。
2.奥様の出資金額は、住宅取得資金贈与の1,000万円。
となりますので、
ご夫婦各々の持ち分割合は、
1.ご主人様の持ち分割合は、は2/3。
2.奥様の持ち分割合は、1/3。
となります。

質問3について
住宅取得資金贈与の特例の適用を受けるための条件として、これから住宅を取得することを目的としたご両親などからの贈与資金ということになります。
尚、取得した後からこの制度の適用を受けようとしても、残念ながら難しいと思われます。

よって、ご検討されているB案ならば、住宅取得資金贈与の特例が受けられると思われます。

尚、A案の場合、住宅を取得した後からの贈与となりますので、住宅所得資金贈与の特例の適用は受けられないと思われます。

尚、残念ながらファイナンシャル・プランナーは税金に関しては専門家ではありませんので、住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例の適用にあたっては、最寄りの税務署で必ず確認するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

プランナー
対象
制度
給与
金額

評価・お礼

とも×2さん

2010/11/24 02:02

渡辺さま

早速のご回答ありがとうございます。やはり当初思っていた通り、共有財産になったからといってローン控除とは別物だったのですね。自分の中でも理屈が分からず悶々としておりましたので、クリアになってホッと致しました。

この問題がひっかかっていただけなので、予定通り住宅購入時に1000万の住宅取得資金贈与の特例の適用を受け、残2000万のローン控除を申請しようと思っています。

これから契約ですので、なるべく早い段階で時間を見つけて税務署に確認しようと思います。
ありがとうございました。

渡辺 行雄

2010/11/24 08:57

とも×2さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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