容積率より、問題は消防法関係でしょう

ミタス 一級建築士事務所の清水です。
まず、簡単に回答からいたします。

1.建築確認を「共同住宅」で再申請することは可能なのでしょうか？

用途変更の申請を行うことになりますが
違反部分は、容積率だけでなく、すべて是正が必要です。


2.もし容積率オーバーの場合、違反物件になりますが
　行政指導で罰金・建替えを指導されることはありますか？
　（ちなみにアパートは全戸満室で、すでに入居者がいる状態です）

行政指導で、是正命令が出ることはあります。
容積率は、確認申請があるなら調べれば
どれだけオーバーかすぐわかります。

容積率より問題なのが、見出しに書いたように
消防法関係で、火事が起こったときどうするのか？
という法律部分に違反している可能性が高いはずです。

いつの時点で改築されたのか知りませんが、
あなたがそのオーナーとなって賃貸したなら
火災で何か事故があったときに、
違反の事実を知らずにいようとも、
責任を取らないといけません。

民事の賠償責任訴訟けでなく刑事責任も追及されるでしょう。
費用を掛けて、すべて法律通りに是正するつもりでなければ
購入しない方が良いです。

避難通路や経路の確保、内装制限、消防設備など
建築士が、詳しく調査しないとわからない内容です。

それらを是正して用途変更すれば、問題ありませんが
現在の間取りも変えなくてはならない可能性もあります。