マンションの資金と賃貸について

不動産コンサルタント＆ＦＰ　野口です。

　ヨンスン様が、お求めになる新築マンションの資金を現金にするか、ローンににするかで迷われているとのご相談と思います。
　
　初めにご注意として　現在購入される、新築マンションは自ら居住せず、月２５万円賃貸に出す計画ですね。これだと「住宅ローンは適用できなく、「投資ローン」又は「アパートローン」になります。
当然融資（ローン）条件が、金利、期間などで異なってきます。例えば、金利では住宅ローンが一般に変動金利で、0.7％程度ですが、投資ローンになると、1.7～2%と高くなります。

　現状の賃貸マンション（4,000万）を月18万円で貸しておられるようですが、立地や築年数、仕様などが判りませんから、これを4,000万円で売却するか否かは、精査が必要です。
賃貸マンションで表面利回り、5.4％では、簡単に売却出来て資金化が相当困難と想像します。特にfamiryマンションは購入者が限られます。

　購入されるマンションは、月25万円　で賃貸の回し、5年後売却予定とのこと。冒頭述べましたように、投資ローンで購入しても当面現金収支はプラスになるでしょう。
　
投資マンションで最も注意すべき点は、月々のキャシュばかり負う余り、売却時のキャシュがどうなるかです。
　
ヨンスン様は、上記の点をしっかりとシュミレーションし、把握して臨まれることです。今年春までマンションは活況を呈し特に首都圏では、「マンションバブル」とまで揶揄されるほど高騰　していましたから、5年後はどうなっているかは想像に難くないでしょう。

　僭越ながら、4,000万円の（25年1.7%)のローンを組んだとし、月ローン支払いが16.4万、管理費等月3.5万円、と想定しますと税など含め支出が年250万、収入が300万（月25万の賃料）　差引年50万円のプラス。5年間で250万のプラス。5年後購入価格（6,700万）で売却出来る事は少ないでしょう。
現在の市況が維持されると想定しても、一般的に築5年では、15%Downが常識的な中古価格です。更に、マンション市況下落、家賃下落、初期費用、売却費用を含めるとマイナスキャシュは大きくなります。

悲観的なことを申しましたが、現在所有のマンション、新築マンションの詳細が判りませんので、必ずしもそればかりでは無く、好条件な立地や価格であるかも知れません。
専門家にご相談されるのが、手短かも知れません。