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新築マンション購入にあたり現金購入

住宅・不動産 不動産売買 2016/09/10 09:41

始めまして質問します。
6700万のマンションを購入しました。
700万は、頭金で入れました。
4000万の賃貸マンションを18万管理費省いてで貸しています。
手持ち2500万があります。
ローンを組もうと思ってましたが、主人が海外赴任になり住宅ローン減税が受けられないため、賃貸マンションを売って6000万を現金で支払うか考えてます。
そして、そこを25万で賃貸に出そうか考えてます。
現金で買うか、マンションを売らずに住む目的で住宅ローン減税がないですが、住宅ローンをするかご教示お願いします。
6700万のマンションは、5年で売るつもりです。

ヨンスンさん ( 東京都 / 女性 / 46歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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マンションの資金と賃貸について

2016/09/11 00:20 詳細リンク

不動産コンサルタント&FP 野口です。

ヨンスン様が、お求めになる新築マンションの資金を現金にするか、ローンににするかで迷われているとのご相談と思います。

初めにご注意として 現在購入される、新築マンションは自ら居住せず、月25万円賃貸に出す計画ですね。これだと「住宅ローンは適用できなく、「投資ローン」又は「アパートローン」になります。
当然融資(ローン)条件が、金利、期間などで異なってきます。例えば、金利では住宅ローンが一般に変動金利で、0.7%程度ですが、投資ローンになると、1.7~2%と高くなります。

現状の賃貸マンション(4,000万)を月18万円で貸しておられるようですが、立地や築年数、仕様などが判りませんから、これを4,000万円で売却するか否かは、精査が必要です。
賃貸マンションで表面利回り、5.4%では、簡単に売却出来て資金化が相当困難と想像します。特にfamiryマンションは購入者が限られます。

購入されるマンションは、月25万円 で賃貸の回し、5年後売却予定とのこと。冒頭述べましたように、投資ローンで購入しても当面現金収支はプラスになるでしょう。

投資マンションで最も注意すべき点は、月々のキャシュばかり負う余り、売却時のキャシュがどうなるかです。

ヨンスン様は、上記の点をしっかりとシュミレーションし、把握して臨まれることです。今年春までマンションは活況を呈し特に首都圏では、「マンションバブル」とまで揶揄されるほど高騰 していましたから、5年後はどうなっているかは想像に難くないでしょう。

僭越ながら、4,000万円の(25年1.7%)のローンを組んだとし、月ローン支払いが16.4万、管理費等月3.5万円、と想定しますと税など含め支出が年250万、収入が300万(月25万の賃料) 差引年50万円のプラス。5年間で250万のプラス。5年後購入価格(6,700万)で売却出来る事は少ないでしょう。
現在の市況が維持されると想定しても、一般的に築5年では、15%Downが常識的な中古価格です。更に、マンション市況下落、家賃下落、初期費用、売却費用を含めるとマイナスキャシュは大きくなります。

悲観的なことを申しましたが、現在所有のマンション、新築マンションの詳細が判りませんので、必ずしもそればかりでは無く、好条件な立地や価格であるかも知れません。
専門家にご相談されるのが、手短かも知れません。

投資ローン
シミュレーション
賃貸マンション

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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