土地の名義変更贈与

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質問です。少し解りにくいかもしれませんが、どうぞ宜しくお願いします。

私は３年前に、今の家に嫁ぎました。話によると、建物の名義は結婚した旦那の父ですが、土地は旦那の父の兄だそうです。義父の兄は１００メートル先に住んでいます。今、土地の名義を変える（贈与）だとだいぶお金がかかると聞きました。しかし、義父の兄が亡くなった後の（死後贈与）の方が安くなると言われ、義父の兄に伝えると承諾してくれました。しかし、義父が去年亡くなり、働き手が旦那しかいなくなりました。一応、年に一度払う土地の固定資産税はこちらで義父の兄に払っています。しかし、働き手が１人になった今、死後贈与でも１０００万以上するのではないか、と不安です。土地の固定資産税の金額がはっきりしてますが、そこから死後贈与の金額を調べる事ができますか？

ごもさん（山梨県 / 女性 / 35歳） | 2013/04/13 17:21

　ごもさん、初めまして。
ご質問の内容を整理しますと、義兄の土地に現在お住まいがあるということですね。
この土地については固定資産税分をお支払いしているだけとのこと。
ここで問題点が一つあります。この土地は、地代を支払っていないため、使用貸借になってしまうこと。民法上、使用貸借の場合、借主が亡くなった時に返還しなければならないことです。幸いなことに、義兄とのあいだがうまくいっているようですから、感情的にならずに済んでいるようです。ただし、義兄が亡くなり、相続が発生しますと争いの原因にもなります。そのために、義兄が亡くなった時に土地を贈与することの契約書を作成することをお薦めいたします。
　次に、死後贈与という言葉はあまり使いません。遺贈か死因贈与といって、贈与者が亡くなったことを原因として、贈与が発生することをいいます。ご質問の死後贈与はこれを意味しているもの考えます。名義を換える際の登録免許税が、相続や遺贈の場合、固定資産税評価額の0．４％であるに対し、死因贈与の場合、仮登記に１％、本登記に１％合計２％が必要です。遺贈の場合、遺言書に明記することになります。また、死因贈与の場合には、口頭でも双方が合意していれば有効ですが、のちのちのためには契約書にしておくことが良いと思います。義兄の相続に際しては、配偶者や子供たちに相続権が発生してしまい、ご質問者家族には相続が発生しません。仮に義兄が、独身であり、ほかに身寄りがない場合にはじめて義父に相続権が発生します。
　最後に、死因贈与の金額を調べるには、市役所に行って固定資産税評価額を調べるかまたは、路線価を調べることにより確認できます。役所で確認されると良いと思います。

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