前回までで株式投資から見た不動産投資という事で、キャピタルゲインとインカムゲイン、ROE等に関してご紹介しました。今回は株式投資をされている方には理解されているであろう DEレシオ と'' レバレッジ'' について書かせてもらいます。


株式投資におけるレバレッジというのは、二つの側面があります。一方が企業の安全性を測る指標です。もう一方が投資そのもののリスクを図る指標で信用取引等を利用する際の尺度になります。

株式投資におけるD/Eレシオとレバレッジ

企業会計でのレバレッジは元手である資本（エクイティ）に対してどれだけ負債を借入れて企業を経営しているかという事を示す物です。また同じ様に安全性を図る概念としてデッド・エクイティ・レシオ（D/Eレシオ)もあります。


１． 財務レバレッジ ＝（資本＋負債）／資本
２． デット・エクイティ・レシオ＝有利子負債／自己資本

企業におけるD/Eレシオとレバレッジの例

例ですが東京電力を例に見てみますと、2008年のDEレシオは364%（3.64倍）です。1996年は751%（7.51倍）です。http://www.tepco.co.jp/ir/tool/factbook/pdf/p09-j.pdf


もう一つの例が東芝です。2008年には123%（1.23倍）だったのが、2009年には400%（4倍）に上昇しています。（下記PDF資料の中盤）http://www.toshiba.co.jp/about/ir/jp/library/pr/pdf/tpr2008fy_rev.pdf


電力会社の様に固定資産を多く持つ企業は伝統的にDEレシオが高いのが一般的です。その為大型の設備投資をした直後はこの比率が高く収益を得て年度を重ねるに従って下がります。（一方電力会社は売上が計算でき利益も非常に安定しております。）


東芝の様な重電や家電を扱う企業は売上の増減が影響します。不景気で売上が減り、利益が減る事で資本が棄損することによってDEレシオが上昇します。2007年、2008年がこの数値が１倍台でリーマンショック前の姿です。それが400%まで上がったのです。


一般に銀行等からはD/Eレシオが1倍以下が理想的とされています。

不動産投資におけるD/Eレシオとレバレッジ

さて、不動産投資に目を向けますと、Dは借入（アパートローン等）でEは自己資金になります。例えば諸経費込みで5000万のアパートを4000万の借入を行い、1000万の自己資金を投下した場合にはDEレシオは4倍になります。（4000万/1000万=400%）


入居率の安定している不動産投資においても特に初心者はこの程度を上限に考えられるのが宜しいかと思います。


一方、現在一般に人気のあるフルローンで物件を買うという場合は5000万のうち4500万を借入で、残りの500万の自己資金で諸経費等を出す様なイメージです。この場合の''DEレシオは9倍''になります。（4500万/500万=900%）


不動産投資においてこのD/Eレシオを見るに当たっては、売上の安定している電力会社の数値を参考に見ても良いのではないかと思います。つまり、D/Eレシオ2，3倍台から場合によっては5，6倍台までも一時的にはあっても良いのではないかと思います。


（何故、電力会社が参考になるかと言えば、10年、20年単位で借入を行い、長期計画に則って事業展開を行い返済をしているからです。また、売上も電力供給という増減の少ない商品であるところも不動産投資における家賃の賃料に近い所があります。）


ただ、フルローン、場合によってはオーバーローンで物件を短期で買い進める場合にはこの D/Eレシオが9倍以上10倍や15倍 になってきます。


リーマンが一説には20倍前後と言われていますし、公表されている倒産した新興不動産会社のD/Eレシオが3倍前後なのを考慮してもフルローンで物件を買い進めるリスクの高さがご理解頂けると思います。（ただ、それらの新興不動産会社の借入期間は短かったのが特徴でありますが…）


不動産投資についての興味ある方はhttp://www.minato-am.com/