大長 伸吉(不動産投資アドバイザー)- コラム「経営の基本「少ない費用で多くの収益をあげる」~不動経営の場合~」 - 専門家プロファイル

大長 伸吉
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ダイチョウ ノブヨシ
( 東京都 / 不動産投資アドバイザー )
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経営の基本「少ない費用で多くの収益をあげる」~不動経営の場合~

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アパート経営 年金大家ノウハウ取得会 2015-10-02 18:40

経営の基本は支出を減らして収益をあげることです。

これを不動産経営の場合におきかけて検討をしていきます。

アパート経営を安定させる基本中の基本は「家賃収入がローンの返済額を上回ること」

ローンの返済額を下げるには、まず、土地代を抑えることです。

だからと言って土地価格の東京を離れておこなうことが絶対条件とはなりません。

なぜならば、東京を離れることによって家賃収入が減り、空室率が高まるからです。

どんなに良い部屋と建物を準備しても地域の「家賃相場」には勝てません。

なかには相場を上回る高い家賃を払える人がいるかもしれません。

しかし、それは多くの顧客層ではありません。

家賃相場が下がると「支払える人」に出会う確率が一気に減ります。

つまり、家賃が高くなるほど、入居者数は減るのです。

しかし、家賃を低くすればいいわけでもなく、家賃が下がると似たような物件の1Kルームが増えます。

そして、空室リスクも高くなります。

家賃相場、空室率、管理しやすい入居者層には最適点があります。

そのポイントを探すことは決して難しくないのです。

次は、建物費用を抑えること。

こちらもまた、大きな要素。

例えば1億円もするマンションでも、入居者が見つからない事例もあります。

高ければ良い、というわけではないのです。

使われない物件ほど、環境に悪いものはないのです。

家賃アップと建築資金ダウンのちょうどいいポイントを見極めましょう。

例えば、2人暮らしをターゲットにした場合、1人当たり6万円の家賃は支払えない額ではありません。

現に東京でも、地方でも6万円の部屋がごまんとあります。

というわけで2人なら12万円はそんなに難しい家賃とは言えない、と考えられます。

それ以上の金額だと、住宅ローン返済額との比較をする人がでてきます。

毎月の家賃よりも、住宅ローンの支払額が少ないのであれば、賃貸生活よりも自宅を所有した方が良いという判断をする人が出てきます。

ですから、あまり高い家賃の部屋では安定経営が難くなってしまうのです。

そしてもうひとつは自己資金を増やして、相対的に借りる額を減らすというもの。

これもまた努力した人が報われるというわけです。

土地価格、建物費用と違って見落とされがちなのが、返済利息です。

3500万を、金利1.5%で35年の返済期間と設定すると、

毎月の返済は、107,164円となります。

そして、元利金等返済での総返済額は、45,008,880円となります。

このうち、返済利息額は、10,008,880円となります。

これで、ハッと気がつく人もいます。

ここに約1000万円もの改善できる無駄な費用が眠っているのです。

この1000万円を節約することができればよいと思いませんか。

また、元金の3500万円が高額な出費だと思いませんか。

自宅の為に住宅ローンを返済する場合、この4500万円は多くの人が自らの給与で支払いをします。

その支払いが、生活費の負担となります。

しかし、賃貸併用住宅を検討することで、この4500万円もの費用を、給与で支払わなくてよくなるのです。

返済をしなくてよいと言っているのではありません。

この4500万円の返済を給与ではなく、賃貸経営で得られる家賃で支払うという計画を作ることができるのです。

そして、実際にこれを実現している人たちがいます。

たとえば、自宅は80m2で、その建物に2つの賃貸の部屋を同時に作り上げるのです。

土地も建物も広くなるために、総額が上がり、毎月の返済額は増えます。

しかし、賃貸の家賃が1部屋8万円で、2部屋で16万円、そして毎月の返済額が16万円というプラン。

毎月の家賃収入で、毎月のローンの返済ができてしまうことになります。

これが実現したならば、良い事業計画だと思いませんか。

この賃貸併用住宅プランについて、東京駅徒歩1分のセミナー会場にて、11月20日(金)の夜19時から、

セミナーにて詳しくお話をさせていただきます。

セミナーの詳細とお申込みサイト: http://www.seminars.jp/s/156344

ぜひ、あなたにこの事業計画と実例と実行者の声を聴いてもらい、

そして、給与の3分の1といわれている毎月の住宅ローンの負担毎月の家賃の負担を減らしてください。

何事も冷静に分析し、判断をしましょう。

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