不動産を共有名義で購入する場合の持分計算 - 住宅・不動産トラブル全般 - 専門家プロファイル

芦川 京之助
横浜リーガルハート司法書士事務所 司法書士
神奈川県
司法書士

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対象:住宅・不動産トラブル

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不動産を共有名義で購入する場合の持分計算

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司法書士の芦川京之助でございます。

不動産を共有名義で購入する場合の持分計算について説明いたします。

持分計算の基本

2名以上で不動産を購入し、名義変更登記をするときには、共有名義として登記します。
 
2名以上で名義変更登記するときは、名義人となる買主それぞれに、持分の記載をしなければなりません。
持分の合計は、1/1、すなわち、1となるように、それぞれの持分を決めます。
 
持分は、分数で計算しますので、まず、分母となる金額(数字)を決めます。
分母となる金額(数字)は、基本的には、不動産の売買代金です。
(不動産仲介手数料や火災地震保険料、登記費用など諸費用については、厳密には、持分割合で均等に負担します。場合によっては、諸費用も分母に算入した方がよい場合もあります。)
 
次に、分子となる金額(数字)を決めます。
分子となる金額(数字)は、名義人となる買主それぞれが負担する不動産売買代金の資金です。
買主それぞれが負担する売買代金の資金は、現金、住宅ローン、住宅資金として贈与を受けた資金などです。
これらの金額を共有名義人となる買主それぞれの分子(数字)とします。
 
これで、共有名義人となる買主様それぞれの資金の割合が、分母・分子で表されます。

具体的な持分の計算

具体例
不動産の売買代金を3000万円とします。
この売買代金のうち、共有で購入した買主A様が2600万円、買主B様が400万円を購入資金として出したとします。
 
これを分数に置き換えますと、次の分数になります。
買主A様の持分は、2600/3000
買主B様の持分は、 400/3000
 
通常、名義変更の登記をする場合には、分数をできるだけ約分します。
約分をしなくても、特に問題はありません。(ただし、数字を大きくすると、売買代金を想像される可能性があります。)
この事例の場合、買主A様の持分を26/30とし、買主B様の持分を4/30としても問題ありません。 

ここでは、持分を100分の、とした場合を考えてみます。
買主A様の持分を約分します。持分は、86.666・・・/100
買主B様の持分を約分します。持分は、13.333・・・/100
この場合、ちょうどよく約分することができません。
 
このような場合は、ちょうどよい分数としてしまいます。
例えば、
買主A様の持分を86/100
買主B様の持分を14/100
とすれば、わかりやすい分数となります。(この分数では、もっと約分してもかまいません。)
 
ここでの問題は、買主A様にとっては持分0.666・・・/100が減少し、買主B様にとっては持分0.666・・・/100が増加したことになります。
 
持分の減少・増加(移動)は、税務上、買主A様から買主B様への贈与を意味します。
 
この持分を金額に置き換えますと、
買主A様は、3000万円×0.666・・・/100=約20万円を買主B様に贈与したことになります。
逆に、買主B様は、3000万円×(1-0.333・・・)/100=約20万円を買主A様から贈与されたことになります。
 
持分の移動をするということは、金銭を贈与することと同じことです。
 
この20万円の贈与は、税務上、問題となりません。
なぜなら、1年間に贈与があった場合の非課税枠が110万円だからです。
110万円の範囲内での持分の移動であれば、贈与税の問題が起きないということになります。
 
もっとも、約分しないで、厳密な数字での持分として登記できることはいうまでもありません。(贈与がいやだという場合)

税務署からのお尋ね

以上の計算に基づいて、共有名義で登記したとします。
名義変更した登記の内容は、税務署、都道府県税事務所、市区町村役場に通知されます。
ですから、適当な名義や適当な持分で登記してしまうと、後に、思わぬ税金がかかることになりかねません。
 
税務署からは、名義変更した内容、特に、購入資金について、買主様にお尋ねが来る場合があります。
この場合には、上記の持分計算をした根拠となる売買代金の資金(現金、住宅ローン、贈与資金)を回答書に記載して税務署に提出します。
 
登記された内容と回答の内容が相違する場合には、贈与税の問題など生じてしまいます。
場合によっては、持分の変更(更正)登記をしなければならなくなる場合も生じてしまいます。
 
ですから、登記名義人の名義や持分は、正確に決めるようにすることはもちろん、登記した共有持分割合、購入資金の負担額を記憶、メモしておくことが必要です。

名義変更登記のし直し

不動産を購入し買主が登記する際、登記名義人となる人、あるいは共有持分は慎重に決める必要があります。
 
不動産購入の場合の登記名義人(買主)は、基本的に、購入資金を出した人が登記名義人となります。
この登記名義を適当に決めると、後々、税務署から資金の出どころを尋ねられ、登記名義にした根拠がない場合、贈与税の問題が発生したり、あるいは、登記名義をし直すように指導されることがあります。
この場合、贈与税は払いたくないので、登記名義などをし直すことになります。
 
登記名義をし直す場合、手続面で、また、費用面で難しい場合がほとんどです。
ですので、登記名義の決定は、最初によくよく考えるべきです。
 
登記名義をし直す場合、比較的費用も多くかからないのは、登記名義人がA・Bとして、A・B間の持分をし直す場合です。
この登記は、A・Bが共通の当事者となって、登記の申請をすることができます。
売主が登記申請の当事者とならないからです。
 
買主の登記名義をAからA・Bに、逆に、A・BをAに直すのは手続面で、また、費用面で難しいといえます。
この場合、費用面で安くしようとすると、登記申請の当事者が共通していないので、売主(前の所有者)の協力が必要となります。
これは、売主(前の所有者)の協力を得ることが難しいので、費用面で安くすることができません。
 
さらに、住宅ローンの抵当権が登記されている場合はなおさら、抵当権者の協力も得なければならないので、現実的には難しいと考えたほうがよいでしょう。
 
買主の登記名義をAからA・Bに、逆に、A・BをAにし直す方法は、真正な登記名義の回復を登記原因として移転登記の方法でします。
この場合、登記費用のうち登録免許税は、移転する持分の評価価格の2%かかります。
評価価格が500万円であれば、10万円かかります。

不動産を購入した際、登記名義人(買主)の共有持分は、購入資金や住宅ローンなどを総合的に考慮して決定したほうがよいでしょう。


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