頭金ゼロ円、４５年ローンでは儲からない？？

このところスルガ銀行の話題で不動産投資も一時の勢いが少なくなっている感がある。

それは、いわゆる１棟モノのマンションやアパートでの融資がつかないので、販売できない状況となってしまったからだ。

そこで、最近の不動産投資の専門業者は、区分のワンルームマンションを販売する方向で転換している。

近年は不動産価格が高いため、都内の区分マンションの表面利回りは平均で４％程度しかない。

そのため、販売価格全額でローンを組めばさらに表面利回りは低下し、２～３％程度になってしまう。

つまり、手持ち資金を持ち出しして不動産投資をすることになり、その意味はあまりない。

そんな環境を反映してか、最近ではローン返済期間が４０年とか４５年というローン商品が出回っている。

今までは、ローンの返済期間は最長で３５年返済であったが、さらに１０年も返済期間が延長されている。

人生１００年時代だからなのか、ローンの返済期間まで延長されるのもどうかと思うが、これには隠された意図が見える。

例えば、３５年の返済で月々１０万円の返済額が４５年の返済期間になれば８万円で済むということが言える。

そうなれば、３５年返済でマンション購入した場合は持ち出し金が発生したのだが、４５年返済をすることで、逆に数千円の儲けが出せるということになる。

これは、現在の不動産価格が高いため、３５年のローン返済では収支が成り立たず、物件は売れない。

しかし、４５年返済にすれば、辛うじて収支はプラス、もしくはプラスマイナスゼロとなり、不動産投資の業者にとって物件を販売しやすくなるという訳だ。

このスキームに引っかかると、将来の売却に大きく影響を与える可能性がある。

ローンの返済の仕組みは元利均等返済を利用する場合が大半で、初回の返済から概ね１５年程度までは利息しか返していない。

したがって、元金はなかなか返済してない計算になる。

となれば、４５年返済でローンを組むと、１０年や２０年でも結構なローン残債はあり、いざ売却をしようと思っても、ローン残債の方が売却金額を上回り、自己資金を投入しない限りローンが完済できないため、売るに売れない状況に陥る。

したがって、その時に手持ち金がない場合には、売却ができず、ずっと物件を保有することになる。

保有の場合は、家賃の下落や金利上昇のリスクを負うことになり、ここでも自己資金を投入していかないと保有すらできない状況に陥る。

こうした点を見ると、いかに長期ローン返済で投資物件を購入するには大きなリスクが存在することは明らかだ。

特に、年収が４００～５００万円の３０歳代から４０歳代のいわゆる「ゆとり世代」は不動産投資の業者からはカモになっている様子が伺える。

お金や不動産の知識が少なく、しかもお金を貯められない人が儲かると思ってこのスキームにハマってしまうようだ。

もともと年収が低い人が、不動産投資をしてもメリットは少ない。

損益通算による所得税の還付も過少でうま味もなく、手持ちの貯金がないので頭金ゼロ円で買うことになる。

そんな状況では、不動産投資に対するリスクの為の資金がないので、リフォームや金利高など、何か大きな出費が必要になれば一溜まりもない。

そこに、４５年返済のローンを組んでいれば、残債も大きく残っているため、売るに売れず自己破産の道が待ち受けていることになる。

少し想像力をもって考えることができれば、お金や不動産で大きな失敗はしないはずだ。

いつの時代でもリテラシーを高める努力をしなくてはいけない。

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