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不動産の名義・相続・建て替えに関して

人生・ライフスタイル 遺産相続 2009/06/17 21:01

賃貸マンションに住み10年。いよいよ実家の土地に2世帯の住宅を建てる計画があります。実家には母(66歳)が一人で住んでいます。土地は100坪、名義は母(1/2),姉(1/4),私(1/4)となっていますが、家を建てるにあたっては、姉の持ち分に建物を建てる事は出来ないと言われています(抵当権設定)。姉の持ち分に関してはどのように処理をするのが私にとってよいのでしょうか。1/4相当分を姉に支払って私の名義にするのがよいのか、それとも親の面倒を見るという名目で姉に財産放棄という手続きをとってもらうのがよいのか、それとも姉の名義はそのまま残してその土地に家を建てないほうがいいのでしょうか?最終的には母が他界した場合に土地の50%分を姉と私で相続しないといけないと思いますが、その場合は姉と私で現金で相続税を支払う事になりますでしょうか。住宅ローンを組みながら家を建てますので、支払いも余裕があるわけではありません。それとも生前贈与という言葉を聞きますが、今から贈与を行っていったほうが得策なのでしょうか?アドバイスをお願いします

はるるふさん ( 神奈川県 / 男性 / 37歳 )

回答:1件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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土地の相続に関連する事項の紹介

2009/06/17 23:03 詳細リンク

はるるふ 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

相続に当たっての基本的な事項をお知らせします。

相続財産の相続税の課税に関しては基礎控除があります。

現時点での基礎控除の額は
5,000万円+1,000万円×法定相続人=基礎控除額
(但し、遠い将来も上記金額が維持されるかは不透明です。)

また、居住用不動産の評価に関しても、小規模宅地等の評価減の特例があり
宅地の相続税評価額の80%が評価減となります。(240平米まで)
(現在、お母様は330平米の2分の1、165平米の保有ですので上記範囲に入ります)。

従いまして、概ね下記にて捉えられた金額が0を超えなければ相続税は課税されません。
相続財産-債務控除(債務があった場合)-基礎控除-宅地の表加減>0円の場合

一度資産の概要を把握されては如何でしょう。

100坪の土地を現在は持分として所有されているものは推察いたします。
この場合、相続後に土地の実際の分割を決めることになろうかと思います。
予め2分の1相当の土地に建てて置かれるのが将来分筆される際にもめずに済みます。
(事前にお姉さまと土地の分割後の形状をお話されるようお勧めします)

生前贈与を行うにあたっては、相続時清算課税制度の選択の得失はケースバイケースになります。
一度選択されると、相続開始まで当該制度を利用しなければなりません。
将来暦年課税をご使用することが出来ません。

従いまして、相続の概要を把握された後に専門家を交えたご検討をお勧めします。
宜しければ下記を参照ください

相続時清算課税制度の要件
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/33503

相続時清算課税制度のあらまし
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

小規模宅地の特例の詳細は下記財産を相続したときPDF2ページ
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/h20/index.htm

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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オフィスマイエフ・ピー 代表
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はるるふさん

不動産の名義・相続・建て替えに関して

2009/06/18 01:11 固定リンク

お忙しい中、早速のご返信誠に有り難うございました。
大変参考になりました。法定相続人が2名なので 
現時点での基礎控除の額は
5,000万円+1,000万円×2人=1憶2000万。
債務も無く、相続財産が1憶を超える事はなさそうなので、今回の場合は相続税はかからないという認識で宜しいのでしょうか。また姉との関係ですが、事前に相続放棄(財産放棄)の旨の了解(現行、1/4)を得られれば、100坪の土地に自由に建物を建てる事が可能なのでしょうか。
但しこういう事例は社会通念上はあまり無い(あり得ない)事
なのでしょうか? 親の面倒を見てもらうという事由で兄弟に土地財産を譲る(財産放棄)等。もしくはその場合 やはり
相応の額を支払うべきなのでしょうか。
今までのご経験からお話しお伺いできれば幸いです
よろしくお願い致します

はるるふさん (神奈川県/37歳/男性)

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