「3,000万円控除」か「住宅ローン控除」の選択適用。

たゆたゆさん
こんにちは、税理士の大黒崇徳です。

譲渡所得の算出方法は、「売却代金-取得費-譲渡費用」で行います。

「取得費」には、購入したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます)、不動産取得税、印紙税などが含まれ、建物の取得費は、購入代金やリフォームなどの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額になります。

「譲渡費用」には、売るために支払った仲介手数料や印紙などが含まれます。

これらを加味し、譲渡益が出ている場合は、考えられるのは、「3,000万円控除」、あるいは新マイホームの「住宅ローン控除」の選択になります。重複の適用はできません。
(買換え特例は所有期間10年超が要件のため適用外です)

仮に譲渡益100万円とした場合、「3,000万円控除」を利用すれば税金は「ゼロ」ですが、その代わり新マイホームについて「住宅ローン控除」は受けられません。
また、売却したマイホームに「住宅ローン控除」を適用していた場合は過去3年間遡って修正申告が必要となります。

逆に「3,000万円控除」を受けずに「住宅ローン控除」を選択した場合、所有期間5年超の長期譲渡所得に該当しますので、税率20%で税金20万円になります。
「住宅ローン控除」は最大で160万円の税額控除になります。
過去の「住宅ローン控除」の修正も必要ありません。

ただし、「住宅ローン控除」は年末ローン残高、たゆたゆさんの所得にもよりますので必ずしも160万円の税額控除ができるというわけではありません。


いずれにしましても一度きちんと試算をすることをオススメしますが、おそらく「住宅ローン控除」を選択した方がよいのかと思います。


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