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対象:不動産売買

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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不動産の個人売買でローン申込に必要な事項

2017/02/07 16:03

 不動産コンサルタント&FP 野口です。
クーポン様が友人と売買契約を口頭また簡単なメモなどで、銀行にローン借入を申し込まれ、銀行より宅建業者を入れ売買契約をするよう要請されたものと理解します。
何故銀行が宅建業者を入れるよう言い出したのかですが、不動産は色々な法律に囲まれ素人ではこの辺のクリアーが十分されて居ないと感じたものと思います。
「売買契約書」だけでなく特に「重要事項説明書」「物件状況、管理状況報告書」などを知事又は大臣免許のある宅建業者が、売買に当たって調査、作成、宅建士が説明する義務が有ります。(法律で制定)
これに基づき、銀行は不動産の算定、価値、瑕疵、将来性など算定し、担保価値を決めます。

クーポン様が申し込まれたローン金額と担保として将来とも有効か否かの判断が窓口の支店だけでなく、本社の審査部門が、クーポン様の返済能力と合わせて審査します。
以上で銀行が宅建業者が必要と進言したことがご理解頂けるでしょう。

新築業者が、「不動産売買契約書」を作成したとの事ですが、建設業者=宅建業者 とは限りません。勿論、両方の免許を取得している業者が有りますが、作成された契約書をご覧になり、売買契約書に宅建業者として免許番号等記してあるか否かを検証して下さい。
更に前項の重要事項説明書などが有るでしょうか?
これらを作成する場合、短時間で調査、作成する事は殆んど不可能です。少なくとも3~4日掛かります。
新築業者(=宅建業者)が作成したものがすべて揃えた場合は、手数料は何らかの費用は支払う必要が有ります。媒介手数料は、売買が成約した成果報酬ですから満額は支払う事は有りません。
もし、宅建免許がなく、単なる売買契約書作成だけでは、1万円でも高い方です。

更に、通常宅建業者が売買に介在するのは、売主、買主それぞれが別の業者を立てますが、売主側の宅建業者が、前記の契約書等を作成します。
業者が1社で両方の介在する場合は、夫々から手数料を取ります(両取り)。
手数料の上限が=売買価格×3%+6万円+tax ですが、業者介在前に話合いで纏っていれば、手数料は、大幅ディスカウント出来るでしょう。

銀行は、多分その費用は負担しません。
売買の当事者間で負担割合を決める事が必要です。

補足

クーポン様
質問が簡単で省略が多くあり、このため、余計な回答をしてしまいました。
お電話を賜り、建設業者=宅建業者が、新築アパート建設を請負う事を前提で、売買契約書、重要事項説明書等を作成したが、正式な媒介契約書を交わさ無かったため、建設請負が金額、内容等で条件が合わなかったため、請負契約に至らず、他社に依頼。
この場合、書面作成し、銀行に提出した場合の媒介手数料の支払いは拒否できるか、否か の問題ですが、媒介手数料は成功報酬ですので、売買は個人間で事前に話合い済で、纏まっている場合は、前述の金額は上限ですので、減額が出来るでしょう。
媒介契約書を交わしていないからとして全額支払いを拒否するのは、適切では有りません。
業者は、建築請負をする事を前提に、進んで必要書面等を作成に協力したと思慮されますので、何らかの手数料を支払うべきと思います。
一般事項で、法律は書面が無くても、口頭でも契約は成立するとしていますから。
何でも無料で出来る最近の社会性には、やや疑問を禁じえません。(この画面もそうですが)
クーポン様のご意見等をお聞かせください。

宅建業者
不動産売買契約
重要事項説明書
ローン

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

個人売買について

住宅・不動産 不動産売買 2017/02/06 06:14

友人間で価格調整、諸条件等決定し銀行に個人売買すると申し出た所、宅建業者を入れてくださいとのことで、銀行からの業者へお願いし、新築計画のある業者に手数料なしで契約書の作成をして貰いました。

しかし新… [続きを読む]

クーポンさん (青森県/40歳/男性)

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