Tweet
上津原 章
ウエツハラ アキラ
不動産投資ローンの完済、急ぐべきか？無理は禁物か？
マネー 投資相談 2009/06/22 23:54投資用ワンルームマンション２室を賃貸に出しているサラリーマンです（年収１２００万円、小学生２人と妻、貯金２０００万）。
所得税の還付金も（減価償却費や金利の低下で）随分減り、賃料収入とローンや経費の差も開く一方なので、なるべく早めに完済したいと考え、預金連動型ローンへの借り換えを検討中です。
御意見をお聞かせ下さい。
２つの物件はそれぞれ以下の状況です。
１．ローン残１８年 残債９８０万円 年利３．５％ 赤字３万円/月
２．ローン残２１年 残債１１３０万円 年利４．３％ 赤字３．１万円/月
預金連動型ローンへ借り換え、無金利で融資を受けるためには、２軒分の残債（計２１１０万円）と同額を投入しなくてはなりません。
現在２０００万円の預金しかないため、不足の１１０万円および突然の出費には現状より高い金利がかかります（４．７％）。
また、借り換えの手数料も２件で６０万円程かかります。
借り換えによって金利の負担は軽くなりますが、手元に自由なお金が無くなる事に、不安を感じます。
こうした余裕のない返済の仕方は、あまりよくないのでしょうか？
もしそうであれば、他のローンへの借り換えではなく、現状のまま「物件２（金利の高い方）」のみ一括完済しようかとも考えています。
この他にも、アドバイスいただける返済方法があれば、教えてください。
省吾さん （ 広島県 / 男性 / 38歳 ）
長期的な視点で答えを出してみませんか。
- ( 5 .0)
省吾さんへ
こんにちは。広島広域圏のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。
不動産投資は節税メリットが出る場合もありますが、この場合、投資のキャッシュフローも赤字になることがあります。ご質問の件どのようにするか、すごく悩ましいところです。
不動産のことだけでお話しますと、
収支計画を立てられるのが一番確実です。繰上返済も含めた複数のパターンをシミュレーションしていきます。
ただし、借入金が少なくなる(または預金をする)と支払う利子も少なくなりますので、税金の面ではデメリットが出ることになります。
手持ちの資金を長期的に考える場合、
ご家族のライフプランも含めたキャッシュフローのシミュレーションをされるのがより的確な答えが出るように思われます。これから子どもさんの教育費の負担が気にかかる時期になってきます。いろいろなお金のことについて考えることで、投資や借入金のコントロールも無駄なくできるのではないでしょうか。
ご不明な点等、いつでもお声掛けください。
評価・お礼
省吾 さん
金額が大きいので、色々なシナリオを考え慎重に対応せねばなりませんね。
繰り上げ返済で、毎月の収支を安定させたいと思います。
アドバイス、大変参考になりました。
有難うございました。
