福岡から12年前に転勤になり、現在東京近郊の賃貸マンションに家族4人（本人、妻、高3男～来年進学予定、中２男）で居住しています。18年前（Ｈ4年）に福岡で35年の住宅ローンでマンションを購入しましたが、現在も1300万円程、地銀から融資を受けた住宅ローン（3.5％固定）の残高があります。現在、福岡のマンションは賃貸物件として貸し出し中で毎月の一定の収入はあります（確定申告は毎年している）が、毎月のローンの支払いからこの収入を引くと45000円程の赤字となっており、家計を圧迫しています。買い替えやローンの借り換えの検討も過去にはしましたが、賃貸で貸し出していたり、本人が居住していないこともあって借り替えは出来ないとのこと。もし仮に売却できたとしても、300万円ほどの赤字になると思われます。子供も成長し教育費がかさむようになり、毎月の住宅ローンの赤字が負担になってきたと感じていたところ、両親から1,300万円を資金援助しても良いとの申し出がありました。貰っても良いのですが、贈与税がかかりそうでどうしよかと考えています。
（１）どのくらい課税されるのでしょうか？
（２）また、贈与ではなく借りることにして毎月3万円程度返済していく方法だと贈与税はかからないのでしょか？また税金がかからないようにするためには毎月の返済額はどれくらいが妥当なのでしょか？
（３）現在賃貸中ですが、借人が退居後に両親にここに住んでもらい、月々家賃をもらうことにし、1300万円の借金返済と相殺という形を取るとどうなるのでしょか？
以上3点、ご指導宜しくお願いいたします。