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寺岡 孝
テラオカ タカシ
旧借地権の購入について
住宅・不動産 不動産売買 2015/03/21 07:25現在、土地探しから注文住宅建設をハウスメーカーに相談します。
希望の場所に、４５坪・３５００万の旧借地権の土地があり、勧められました。
借地料は月４万円です。駅まで６分で、場所は気に入っています。
本来ならもっと高くて手が出せない土地ですが、借地なので手が届きそうです。
うちは子供３人で土地を残したい希望もなく、安く土地を借りるのはいいのかも、と思いました。
月４万円の借地料がずっと必要になるので、賃貸併用住宅を考えています。
人気の急行停車駅から徒歩６分なので、サブリースで月１５万くらいの収入を見込めるとのこと。
今後家賃が下がったとしても、最低今後２０年分、賃貸部分の建築費と借地料分が賄えれば、
それでいいと思っています。
借地料をずっと4万円払い続けなくてはいけないのが気になっているので、
賃貸収入で相殺できれば、心理的な負担が少なくなると考えました。
いま話を進めているのですが、「借地権を買う」こと「賃貸併用住宅にする」ことなど、
ふつうに家と土地を買おうと思っていたところから、ずいぶん混み入った話になってきたので、
だんだん不安が募ってきました。
借地で住宅ローンが組めるかどうか、まだ銀行を探している最中なのですが、
土地の買い付けは通ったようで、契約も近くなってきます。
借地権は売りづらいとか、賃貸併用も売りづらいとか聞きますし、
これから２０年くらいは、ずっと住み続けるつもりですが、
子供が巣立った後で、引っ越しを考えたいと思ったときに後悔するのかも？と心配になってみたりします。
やっぱり「借地権、賃貸併用」というのは、素人にはいろいろと難しい案件なのでしょうか。
「ふつうより安く土地が手に入る」とか「賃貸併用で収入も増える」とか、
オイシイ話には裏がありそうな気がして、心配です。
借地のメリットデメリットの説明は聞いたのですが、ハウスメーカーの不動産部の方なので、
おススメだと言われても、勘ぐってしまったりします。
現時点で気を付けておいた方がいいことなど、アドバイスがあれば教えてください。
また、専門家に個別にご相談した方がいい場合、どのような方を頼ればいいのでしょうか。
案件が複雑で、どこにいけばいいのかが分からず、まずはこちらに投稿しました。
ご意見、よろしくお願いいたします。
はなやっこさん （ 東京都 / 女性 / 40歳 ）
旧借地権の購入について
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アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、借地権の土地売買は価格的には魅力があると思います。
しかしながら、借地料の問題や借地契約内容、借地権の更新、地主の心変わりなど、見えにくい問題は多々あります。
また、その土地上に専用住宅ならまだしも、賃貸併用住宅となれば、地主の了解はもちろんですが、金融機関の借り入れは担保評価の問題で難しい場合もあるでしょう。
さらに、都心ではこの賃貸併用が流行ではありますが、自宅のすぐ隣に他人が住むということを忘れてはいけません。
この点を十分に理解しておかないといけないでしょう。
例えば、深夜の騒音などによる近隣クレームはつきものですから…
今後、賃貸需要がどう展開するかはわかりませんが、少なくとも人口減になることは皆さん把握しているかと思います。
そうした状況になったときに、入居者が決まらない、空室が続くなどはあたりまえになります。
そうなると、家賃を下げる、数か月フリーレント等々、賃貸条件が悪化しますね。
例えば、入居者が見つかっても一時家賃が入らないということになり、それが、１か月程度であればいいのですが、ローンの返済や地代の支払いに影響を及ぼすような場面も起こりうるものです。
したがって、万一の場合には、自腹を切って多額のローン返済をしなくてはいけないということは理解されておくべきでしょう。
また、数年ごとに修繕を必要とするなど、建物の維持管理にも大きなコストがかかりますので、自宅だけとは大違いであることも踏まえておくべきでしょう。
いずれにしても、建築業者や不動産業者はベストインセンティブを求める場合が多いので、今の計画が本当にご自身にとって最善なのかはよく検討すべきでしょう。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、この計画内容を吟味して欲しい等々、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
■アネシスプランニング（株）
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評価・お礼
はなやっこ さん
2015/03/22 04:30
早速のご回答、ありがとうございます！
借地や併用住宅にすることで、「問題の起きる可能性が高くなる」、
と言うのが不安要素だと分かりました。
借地を買うことのリスクは、土地価格の魅力とバランスが取れる気がしましたが、
「賃貸併用」にすることのほうが、ハードルが高いのかもしれません。
依頼先の大手ハウスメーカーの一括借り上げだし、人気のエリアだから20年くらいは
家賃もそんなに大幅には下がらないだろうと考えていたのですが、
「近隣クレーム」「修繕費」などについては、あまり考えていませんでした。
ところで、「今の計画が自分たちにとってのベストかどうか」についてなのですが、
土地探しについては、すべての希望にあうようなベストな場所が、なかなか
見つかってくれません。
土地を見比べて、「どの条件をあきらめるか」を今検討しているところですが、
３ヶ月土地を探してみたうえで、借地ではあるけれども、希望のエリア、広さ、金額的には
今の土地が、一番理想に近いと思っています。
「問題の起きる可能性が高いから、やめたほうがいい」のか、
「問題の起きる可能性を踏まえたうえで、理想に近いなら買ってもいい」のか……。
「借地権であるリスク」をどの程度重要視すべきなのか、判断ができないのですが、
専門家の方はどうお考えになりますか？
もしよろしければ、またアドバイスいただけましたら幸いです！！
寺岡 孝
2015/03/22 12:10
この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
借地権のリスクは個々により異なるものです。
当然、借地借家法の問題や契約内容、地主さんのことなど多々あります。
この点は具体的な資料を拝見しないと判断はしにくいです。
例えば、「急に底地を買ってほしい」とかの話になれば、「賃借人の退去も検討しなくてはならない、その退去費用は？」などのレアな話もあります。
また、何らの理由で売却しなくてはならないという場合には、お金に換えにくいということも頭の片隅に入れておくべきです。
こうした問題点やその解決先をある程度は理解していることを踏まえて、立地や環境、価格など、ご自身にとって最大のメリットがあると感じるのであれば、その先に進んではと思います。
また、無理に賃貸併用にする必要はないですが、たとえば、２、３戸程度の戸数の賃貸で一括借り上げは収益性から見てもうま味がHMに行くだけですので、極力、自主管理をされることをお勧めします。
駅近など立地条件がいい場所は、現時点では特にそうです。
最初は面倒とか思いがちですが、ノウハウやコツをお伝えした当方のお客さまはご自身で対応されておりますね。
その方が収益は上がりますので…
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
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