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寺岡 孝
テラオカ タカシ
《至急希望》住み替えでマンション売却か？賃貸貸しか迷ってます
住宅・不動産 不動産売買 2013/11/07 01:03現在、分譲高層マンション(築4年、40階建て高層階)に住んでいますが、新築建売に住み替えする事になりました。
新築戸建は6500万位
マンション売却査定の最低ラインからローン残債引いて380万/仲介手数料引いて手元に260万程残る分は諸費用に)
銀行の仮審査は4000万で通っておりプラス2500万親から贈与で購入する事になってます。 マンションが最低査定ラインで2か月以内に売れなければ今回の売買は白紙撤回できます。明日契約に行きます。
ですが、頭金が2500万と大きい事もあり…マンション残債ローンがあと少しプラスすると完済できる金額なので2500万以外に足りない分を母が貸してくれて完済してマンションを担保に入れローンの増額したらどうか？と言われてます。(資産が戸建とマンションと２戸になるからです。)
マンションを担保に入れて銀行からの融資を拡大してもらえないか？と銀行に問い合わせたのですが、担当者が本日休暇の為明日に連絡いただく事になっていて、それが可能かはまだ分かりませんが…
もしできるなら、マンションローン完済し賃貸で家賃収入を得て、戸建の拡大されたローンを返済して行こうと考えております。
もし、プラス2500万の融資が難しい場合、母が所有している築２５年の戸建(現在10万で賃貸中)に住んでる方が、売って欲しいと言ってるので売却してしまい、それを頭金に入れようか？とも考えてます。築２５年の戸建は今の方が出たら大規模リフォームしないと賃貸は難しいと言われてます。
これ程の現金を入れてまでマンション完済して賃貸にするのがいいか？すんなりマンション売却した方がいいか迷ってます。実際賃貸で儲けるのは難しいのでしょうか？
やはり、マンションより現金持っていた方がいいでしょうか？
よろしくお願いします。
７２８さん （ 大阪府 / 女性 / 41歳 ）
買い替えに伴う不動産は売却か？？
- ( 4 .0)
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、マンションの賃料がどのくらいになるかにもよりますが、マンションの所有に伴う維持コストは戸建に比べて高くつきます。
管理費、修繕積立金などで月３万程度、固定資産税でも年２０万円程度かかれば、これだけでも年６０万円はかかります。
また、賃貸に出せば専有部分の修繕費用も積み立てしておかなくてはなりません。
こう考えると、維持コストが賃料に見合うかがポイントにはなるでしょう。
また、少子化に伴い、３件に１件は空家にと言われる時代になりますので、仮に賃貸に出したとしてもいずれ売却という流れにはなるでしょう。
物件が大阪市内でも阿倍野や天王寺など、昔から住宅需要が高いエリアであれば、まだいいのですが…
こうした背景から、維持コストがかかる資産は、よほどの余剰金があったり、相続税対策などの節税対策以外で持たれることは個人的にはあまりお勧めできません。
資産の中でも現金は何にでも使える資産です。
しかしながら、不動産や株、保険などはいつでもすぐには現金化できません。
こう考えると、現金はいかに優良な資産であるということがわかります。
最終的はご自身の判断によりますが、不安材料があるのであれば契約は先送りすることも視野にいれるべきでしょう。
仲介手数料の節約やその他の購入に伴う費用を見直ししたり、マンション査定額が妥当かどうかも検討されることですね。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
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評価・お礼
７２８ さん
2013/11/08 03:18
寺岡様早急な回答頂いてありがとうございます。
深夜の投稿にも関わらず、早くに回答頂き感謝しています。
本日は契約日でもありかなりタイトなスケジュールだったので、お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
実際マンションは大阪市営地下鉄の終点駅から徒歩4分大阪まで18分
大型商業施設が目の前にあるのでかなり便利な場所にあります。
マンションの管理センターに賃貸率を聞いたところ結構賃貸の方も多く住まれてるそうで、空室はほとんど無いのとすぐに埋まるとの事でした。
管理費、修繕積立費は月17820円
固定資産税は13万位で年間維持費34万円位
実際、相続税の節税にもなるとの答えでしたし…
賃料が高層階100平米弱なので、相場は17、８万位
悪くはないのかな？と安易に思ったりもしてますが、ご指摘頂いた少子化の事などの不安材料も残りますので、もう少し考えてみたいと思います。
ありがとうございました。
寺岡 孝
2013/11/08 11:26
この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
マンションは千里中央にあるものでしょうね。
周辺の桃山台など、千里は転勤族が多いエリアでもあり、伊丹や梅田に出やすく利便性や環境はいいところです。
ただ、マンションの賃貸需要がいつまで続くかは予測は難しいものです。
賃貸としてしばらくマンションを運用したとしても、売却のタイミングをいつにするかなど将来の計画はよく検討しておくべきでしょう。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
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